La escalada del conflicto en Oriente Medio como consecuencia de la guerra en Irán, está configurando un escenario de disrupción global que sin duda se ve reflejada en la evolución de la economía española en general y del sector inmobiliario en particular. Aunque nuestro país mantiene un grado de diversificación energética significativo, la volatilidad de los mercados internacionales del crudo, del gas natural y de otras materias primas estratégicas amplifica los riesgos de coste, financiación y demanda en un sector, el residencial, altamente dependiente tanto de insumos energéticos como del acceso a crédito en condiciones estables.
Veremos a continuación algunos de los principales vectores de impacto, con énfasis en la inflación de los materiales constructivos, la reconfiguración de los mercados financieros y las implicaciones para la planificación promotora.
La energía y los materiales de construcción
El estrecho de Ormuz constituye uno de los principales corredores geoestratégicos del planeta, canalizando aproximadamente el 21% del petróleo mundial, de manera que cualquier perturbación en su funcionamiento genera una reacción inmediata en los precios internacionales del crudo. En España, pese a que el tránsito por Ormuz representa una parte muy pequeña del petróleo y gas que adquirimos, la sensibilidad de los precios energéticos a los riesgos geopolíticos nos convierte en un receptor indirecto pero significativo de estas tensiones, ya que somos un país con elevada dependencia energética exterior. Todo ello impacta con especial intensidad en sectores electrointensivos como la construcción, donde se utilizan materiales directamente afectados, a saber:
- Acero: es uno de los materiales cuya producción presenta mayor intensidad energética. Además, la estructura logística internacional se ha visto tensionada por la incertidumbre sobre la seguridad de los canales marítimos impactando directamente en el coste final del acero importado.
- El aluminio es, probablemente, el material constructivo más expuesto al encarecimiento energético ya que su producción es uno de los procesos industriales con mayor consumo eléctrico por tonelada producida. Este fenómeno resulta crítico para el sector inmobiliario español, ya que el aluminio se utiliza no solo en elementos estructurales sino también en carpinterías, fachadas ventiladas y soluciones de eficiencia energética cuyo precio afecta directamente a los presupuestos de obra.
- Cemento y hormigón: La producción de clínker, base del cemento y por extensión del hormigón, requiere procesos altamente dependientes del gas natural cuyo encarecimiento ha llegado a duplicarse en determinados momentos del conflicto debido a ataques a infraestructuras estratégicas en distintos países de la zona.
En un contexto en el que el 65%-70% de los presupuestos de obra nueva están vinculados a la compra de materiales, este shock energético-material genera un efecto multiplicador: mayores costes unitarios, necesidad de renegociación de contratos, ralentización de obras y revisión de la viabilidad financiera de los desarrollos.
Impacto macroeconómico: desaceleración del crecimiento y deterioro de expectativas
- El Fondo Monetario Internacional ha recortado su previsión de crecimiento hasta el 2,1%, citando de forma explícita el impacto del encarecimiento energético y la volatilidad derivada del conflicto en Oriente Medio.
- El incremento de los precios energéticos ejerce presión sobre la inflación, que dificulta el mantenimiento del poder adquisitivo y reduce la capacidad de ahorro de los hogares. Esta erosión de la renta disponible afecta directamente tanto a la demanda de obra nueva como a la absorción de viviendas en mercados secundarios.
- La inflación persistente puede derivar en un proceso de enfriamiento económico, con reducción del consumo privado y aumento del desempleo, factores que históricamente han mostrado una correlación directa con la moderación de precios inmobiliarios y la ralentización en el inicio de nuevas promociones.
Sector financiero: tipos de interés, liquidez y financiación promotora
El sector financiero muestra una enorme sensibilidad a este tipo de situaciones y la incertidumbre que generan, lo cual afecta de manera determinante sobre variables críticas para el sector inmobiliario: tipos de interés, liquidez, rentabilidades…
El comportamiento del Banco Central Europeo está condicionado por la necesidad de controlar la inflación importada por el encarecimiento energético. Como consecuencia, la institución se enfrenta al dilema de posponer o incluso revertir las bajadas previstas en los tipos de interés de manera que el Euríbor podría registrar nuevas subidas debido al endurecimiento de la política monetaria. Un euríbor alcista tiene un doble impacto:
- Por un lado encarece las hipotecas y reduce la capacidad de endeudamiento de los hogares, disminuyendo la demanda efectiva de vivienda
- Por otro, aumenta el coste del préstamo promotor, reduciendo la rentabilidad de los proyectos y restando atractivo a los mismos
Este mecanismo financiero se convierte así en un factor de fricción adicional en un entorno ya tensionado por los costes de construcción lo cual podría derivar en un endurecimiento de los requisitos de financiación, en especial los requerimientos de capital y garantías.
Todo ello repercute en la estructura de capital de los proyectos y puede derivar en un menor ritmo de inicio de nuevas edificaciones.
En definitiva, la crisis en Oriente Medio está generando un shock sistémico que afecta al sector de la promoción inmobiliaria española a través de tres canales principales: el encarecimiento energético, la desaceleración macroeconómica y la inestabilidad financiera. La combinación de estos factores incrementa los costes de construcción, reduce la demanda potencial y encarece la financiación, configurando un entorno de incertidumbre que exigirá a los promotores una gestión más sofisticada de riesgos, una planificación más flexible y una sólida estrategia financiera.
