En Galicia las mareas nunca cambian de golpe. Se retiran despacio, casi imperceptiblemente, hasta que un día descubrimos que el paisaje ya no es el mismo. Algo parecido está ocurriendo con el mercado residencial gallego. Tras varios años de un dinamismo extraordinario, la vivienda se adentra en una etapa distinta.
No hablamos de una crisis ni de un ajuste brusco como el vivido hace casi dos décadas. El escenario actual poco tiene que ver con el de entonces. Hoy no sobra vivienda; faltan viviendas. No existe un exceso de crédito; existe una demanda que sigue superando ampliamente la oferta disponible. Pero incluso los mercados más sólidos encuentran, tarde o temprano, sus propios límites.
Un mercado que empieza a moderarse
Las cifras comienzan a reflejarlo. Después de un 2025 histórico para la vivienda en España, las compraventas en Galicia se han moderado un 4,4% durante los cuatro primeros meses del año. Sin embargo, los precios continúan creciendo con fuerza y la vivienda en la comunidad se ha encarecido un 14,3% en apenas doce meses.
A primera vista podría parecer una contradicción, pero, en realidad, es el síntoma más evidente de un cambio de ciclo. De un mercado que está perdiendo capacidad.
Durante los últimos años, el gran motor de la vivienda fue una demanda extraordinariamente resistente. Ni la inflación, ni el incremento del coste de la vida, ni el encarecimiento de las hipotecas lograron apagar el deseo de comprar. La vivienda siguió ocupando un lugar central en las decisiones de los hogares, impulsada por el ahorro acumulado, la mejora del empleo y la necesidad de encontrar un refugio frente a la incertidumbre.
De la confianza a la tensión
Pero la vivienda siempre ha sido también un magnífico termómetro de los estados de ánimo colectivos. Antes de la crisis financiera predominó la euforia. Después llegaron el miedo y la parálisis. Más tarde apareció la prudencia y, tras la pandemia, regresó la confianza. Hoy la emoción dominante es otra: la tensión.
Existe demanda. Existe necesidad, pero cada vez resulta más difícil convertir esa intención en una compra.
El cambio en las condiciones financieras
El cambio de ciclo no viene provocado por una pérdida de atractivo del mercado, sino por una transformación de las condiciones financieras. Más del 75% de las compraventas en España dependen de financiación hipotecaria.
Durante buena parte de 2025, la relajación de la política monetaria y la intensa competencia entre entidades financieras facilitaron el acceso al crédito y devolvieron al mercado a muchos compradores que habían quedado excluidos durante el periodo de fuertes subidas de tipos. Sin embargo, ese viento de cola comienza a perder intensidad.
El Banco Central Europeo ha dejado claro que el proceso de estabilización de la inflación será más largo de lo previsto y que el camino hacia una inflación plenamente controlada todavía exigirá tiempo. Eso dibuja un escenario de mayor prudencia monetaria durante los próximos dos años.
No significa necesariamente volver a un fuerte endurecimiento financiero, pero sí asumir que el crédito difícilmente recuperará, a corto plazo, las condiciones extraordinariamente favorables que conocimos durante la última década. Y cuando cambia el precio del dinero, cambia el mercado.
Un comprador más selectivo
Las entidades financieras empiezan a ser más selectivas, el esfuerzo económico que exige una hipoteca aumenta y el perfil del comprador también evoluciona. Ganan peso los hogares con mayor capacidad de ahorro, mientras quienes dependen más intensamente de la financiación encuentran nuevas barreras de acceso.
A ello se suma un problema que continúa sin resolverse: la escasez de oferta. En Galicia, la demanda multiplica varias veces el volumen de vivienda disponible. Esta falta de producto seguirá actuando como soporte de los precios y explica por qué no esperamos correcciones generalizadas.
Precios sostenidos, pero con menor velocidad
Sin embargo, otra cosa distinta es la velocidad de ese crecimiento. Los mercados no pueden mantener indefinidamente incrementos de dos dígitos cuando la capacidad económica de las familias comienza a agotarse.
Lo estamos viendo también en el alquiler. Galicia acumula ya casi nueve años consecutivos de incrementos en las rentas, aunque las subidas empiezan a perder intensidad. No porque exista más vivienda disponible, sino porque los hogares han alcanzado prácticamente su límite de esfuerzo financiero.
Una nueva etapa para el mercado residencial gallego
Todo ello invita a pensar que la siguiente etapa será diferente. Las compraventas probablemente seguirán moviéndose en niveles elevados, pero más moderados que los alcanzados en los últimos años. Y los precios, aunque continuarán sostenidos por la falta de oferta, tenderán previsiblemente hacia crecimientos más contenidos.
Lejos de interpretarlo como una mala noticia, esta evolución debería entenderse como un proceso de maduración del mercado. Los ciclos expansivos no son eternos y la estabilidad también forma parte de un mercado saludable.
La verdadera incógnita no es si se venderán menos viviendas o si los precios crecerán unos puntos porcentuales por debajo de lo que lo hicieron el año pasado. La gran cuestión es si este nuevo ciclo será capaz de corregir el principal desequilibrio que arrastra nuestro mercado: la creciente dificultad para acceder a una vivienda.
Quizá ese sea el verdadero cambio de ciclo. No que el mercado deje de crecer, sino que, por fin, tenga la capacidad de seguir ofreciendo oportunidades a quienes aspiran, sencillamente, a construir un proyecto de vida bajo un techo propio.
Porque, igual que ocurre con las mareas, lo importante no es solo que el mercado cambie de dirección, sino hacia dónde nos lleva.
