Recientes sentencias del Tribunal Supremo han venido a generar certidumbre en las empresas familiares respecto a sus inversiones inmobiliarias, frente a excesos de interpretación ajenos a la finalidad de la norma por parte de la Administración
Una de las principales incidencias fiscales en los últimos años en el seno de la empresa familiar ha sido el de poder acreditar la vinculación de todas sus inversiones al desarrollo de actividades económicas, y las negativas consecuencias fiscales derivadas de su cuestionamiento por la Administración, especialmente en el seno de impuestos que afectan a la gestión y transmisión del patrimonio familiar (Impuesto sobre Patrimonio, Grandes Fortunas, Sucesiones y Donaciones, etc.). Esta interpretación de la Administración viene a impedir (o limitar) el acceso a beneficios fiscales para las empresas familiares con un componente importante de activos financieros e inmobiliarios en sus balances, generando inseguridad jurídica y falta de certidumbre en las políticas de inversión de estos grupos familiares.
Por ello, debemos celebrar el criterio que recientemente el Tribunal Supremo ha venido a imponer a las Administraciones (autonómicas, en estos casos) a la hora de cuestionar la existencia o no de una actividad económica inmobiliaria en la empresa familiar. En primer lugar, destacar la reciente sentencia de Marzo de 2026 en la cual el requisito de disponer de una persona contratada para la existencia de actividad económica de arrendamiento de inmuebles puede cumplirse en el seno del grupo empresarial, bajo una remisión al concepto de actividad económica inmobiliaria que, con todo el sentido, está más cercana al previsto en la Ley del Impuesto sobre Sociedades que en la del IRPF, a la cual se remiten los impuestos “patrimoniales”, como el IP o Sucesiones. De esta manera, se acepta por el TS que el personal contratado para la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda estar centralizado en otras sociedades del grupo (distintas de la arrendadora, por ejemplo, la holding familiar), siempre y cuando la actividad de la sociedad arrendadora se integre económica y funcionalmente en la actividad económica desarrollada por el grupo, y se actúe bajo una coordinación real con el resto de empresas del grupo, de forma que el personal centralizado trabaje realmente, gestionando y dando soporte, para la actividad de arrendamiento. Este criterio del TS impone una interpretación finalista del régimen de empresa familiar, distinta de los excesos formalistas de las Administraciones autonómicas, con el cual se evidencia que el ordenamiento jurídico no puede ignorar principios económicos, como la eficiencia y autonomía en la gestión de los recursos de los grupos familiares, y el fin principal de la norma para limitar el acceso a beneficios fiscales.
En este contexto, debemos recordar otra sentencia relevante del TS de mediados de 2025, en la cual, dentro de este mismo ánimo de interpretar beneficios fiscales bajo una óptica finalista y no formalista, el TS venía a eliminar para la actividad económica de arrendamiento de inmuebles la exigencia de requisitos adicionales no previstos en la norma, como por ejemplo el de ingresos mínimos para poder considerar que dicha actividad sea una actividad económica real. Concretamente, y frente a la histórica exigencia de la DGT y de algunos tribunales de carga de trabajo real, suficiente y económicamente justificada, el TS defiende una interpretación más flexible de los medios humanos para la actividad de arrendamiento de inmuebles. Para el TS basta con acreditar formalmente la existencia de una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, tanto para la exención del IP como para las bonificaciones en Sucesiones y Donaciones de sociedades inmobiliarias, sin que sea exigible acreditar la «razonabilidad económica» de la contratación de la persona dedicada a la gestión de la actividad de arrendamiento.
Es decir, se impide a la Administración autonómica exigir requisitos subjetivos adicionales no previstos en la normativa tributaria (todo un clásico, lamentablemente), y se exige que bajo esta interpretación finalista del régimen de empresa familiar prime la certidumbre y seguridad jurídica frente a criterios excesivamente formalistas, y que únicamente buscan limitar el acceso al régimen de empresa familiar a muchos grupos empresariales con importantes activos inmobiliarios, priorizando de manera evidente recaudación tributaria frente a seguridad jurídica.
En resumen, el TS aporta el deseable «sentidiño común» a la exigencia del cumplimiento de los requisitos del régimen de empresa familiar, bajo una interpretación coherente y finalista del mismo. Justo lo que necesitan las empresas familiares en este contexto de creciente presión fiscal, aportando mayor seguridad jurídica y claridad a la hora de aplicar el régimen de empresa familiar. A modo de ejemplo: i) ¿Tiene sentido vincular a la Ley del IRPF y no a la Ley del Impuesto sobre Sociedades los requisitos de actividad económica inmobiliaria para una SOCIEDAD familiar?; ii) ¿Es coherente que los requisitos de exención en IP de la empresa familiar de 2026 se desarrollen en un Real Decreto de 1999?
Sin duda, debemos agradecer esta dosis de sentido común al TS, pero con reflexiones como las anteriores es evidente que debemos avanzar en mejorar la calidad normativa y buscar una mayor coherencia técnica de las normas aplicables en el ámbito de la empresa familiar. Con ello, muy probablemente se reduciría la indeseable y creciente conflictividad tributaria que diariamente sufren muchos grupos familiares y sus asesores, sin necesitar llegar al TS para que sea el que finalmente imponga este tan necesario sentido común.
