Qué dicen las últimas escrituras de vivienda en Vigo sobre la distancia entre lo que se pide y lo que se paga.
Pocas conversaciones se repiten tanto en este oficio. Alguien enseña el móvil con un anuncio y dice «mira, en el edificio de al lado piden tanto«. Y toca explicar, con paciencia, que eso es lo que piden y que lo que pagan es otra historia. Pasa con propietarios que quieren vender, con compradores que intentan hacer cuentas y con cualquiera que quiera saber cuánto vale una vivienda. El portal está ahí, es rápido y parece fiable. Por eso se ha convertido en la referencia de precio por defecto.
Para ponerle cifra a esa diferencia se pueden comparar los datos de Fragua (Atlas Real Estate Analytics) sobre el precio medio por metro cuadrado de la oferta en portales con los de las compraventas de vivienda libre inscritas en el Registro de la Propiedad en el Vigo urbano. El análisis cubre los doce meses entre marzo de 2025 y febrero de 2026, con unas 1.190 escrituras, que es hasta donde llega el dato, y todo 2024, con unas 1.860, como referencia. Conviene aclararlo desde el principio: casi todo es segunda mano, así que estas cifras no sirven para hablar de obra nueva.
Lo que dicen los datos
En los últimos doce meses se escrituró, de media, un 13% por debajo de lo que se pedía en los portales. En 2024 la distancia fue del 9,5 %. Y si se quitan las escrituras que llevan garaje o trastero, sube al 17% en ambos periodos.
¿Por qué tanto baile entre una cifra y otra? Porque los anejos lo enredan todo. Cuando la escritura incluye la plaza de garaje, el precio la recoge pero los metros son solo los de la vivienda, así que el metro cuadrado escriturado sale inflado. Si se quitan, el problema se da la vuelta, porque muchos anuncios sí meten el garaje en el precio. Lo más honesto es situar la distancia real entre el 10% y el 17 %. Se calcule como se calcule, para el conjunto de la ciudad no baja del 9%.
Parte de esa distancia es negociación, claro, pero hay más cosas. Lo que se ve en el portal es lo que está a la venta, y ahí se acumulan los pisos caros, que son los que se eternizan; los que salen a buen precio duran poco y casi no dejan huella en la media. El precio de salida, además, muchas veces dice más de lo que el propietario espera que de lo que vale su casa. Y hay un pequeño efecto de calendario: lo que se firma ante notario se pactó semanas o meses antes, con el mercado subiendo.
Confieso que el primer cálculo me dio un titular estupendo: el precio pedido subía el doble de rápido que el escriturado. Al repasarlo, el efecto se esfumó. Lo que había cambiado de un año a otro era la proporción de escrituras con anejos, y sin ellas oferta y escritura suben más o menos al mismo ritmo. Titulares así circulan cada semana y casi nadie los revisa.
Hay otro detalle llamativo. La vivienda que se anuncia hoy en Vigo tiene de media unos 120 m²; la que se escrituró en el último año, unos 98, con una mediana de 90. O se anuncia algo distinto de lo que se vende, o portal y Registro no miden lo mismo, y lo más probable es que haya un poco de las dos cosas. Y la diferencia importa, porque el mismo precio por metro aplicado a superficie útil o a construida con comunes da importes muy distintos.
Y con esto, ¿qué?
Pues que el precio de portal, por sí solo, no dice cuánto vale una vivienda. Quien lo use para fijar un precio de venta o para calcular cuánto ofrecer debería aplicarle un ajuste y, cuando se pueda, contrastarlo con precios escriturados. Las tasadoras ya homogeneizan las ofertas antes de usarlas como testigo, y es una buena costumbre para cualquiera que trabaje con valores. Siempre, eso sí, con la superficie bien especificada.
El dato registral tampoco es perfecto. Llega tarde, recoge la fecha de la escritura y no la del acuerdo, y en zonas con poco movimiento se queda corto. No reemplaza al olfato de quien conoce la calle, pero lo pone a prueba. En mi caso los uso juntos. El portal dice contra qué se va a competir y el Registro a qué precio se está cerrando de verdad. Cuando la distancia entre uno y otro se dispara en una zona, es señal de que ahí hay propietarios que todavía no se han enterado de cómo está el mercado.
No todo el mundo tiene estos datos a mano, aunque cada vez es más fácil conseguirlos. Merece la pena usarlos. Es mucho mejor salir al mercado con un precio que se puede defender que descubrir meses después que había que bajarlo.
