Construir una vivienda no es una operación aritmética que se resuelve fijando un precio máximo sobre el papel y esperando que la realidad se pliegue dócilmente a esa cifra. Y, sin embargo, esa es, en esencia, la lógica que subyace al módulo de precio máximo de venta de la vivienda protegida en Galicia: una cifra fijada administrativamente que, revisada con una periodicidad que no siempre acompaña al ritmo real de los costes, termina por desconectarse de la realidad económica que soporta el promotor.
El promotor de vivienda protegida, figura esencial para garantizar el acceso a una vivienda digna a quienes no pueden acceder al mercado libre, no fabrica sus productos en el vacío. Levanta un edificio sobre un suelo que hay que comprar, financiar y urbanizar, con unos materiales cuyo precio ha experimentado en los últimos años una escalada que pocos sectores han sufrido con igual intensidad. Pretender que ese esfuerzo se sostenga indefinidamente sobre un módulo escaso o incluso pensado para otro contexto económico es no tener en cuenta la situación actual del negocio inmobiliario.
Una norma razonable que necesita actualizarse
Conviene partir de la norma. La Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia, y su normativa de desarrollo en materia de vivienda protegida autonómica, habilitan a la Xunta de Galicia para fijar los precios máximos de referencia por metro cuadrado de superficie útil, distinguiendo por ámbitos territoriales.
Un sistema razonable en su concepción, concebido para evitar la especulación sobre un bien que goza de beneficios fiscales o financieros, pero que exige, para no convertirse en una losa, una actualización constante y sensible a la evolución real de los costes de producción. Cuando esa actualización no llega al ritmo necesario, el módulo deja de ser un límite razonable para convertirse en un obstáculo que expulsa al promotor serio del segmento protegido.
Dos factores, entre otros muchos que podrían citarse, explican con particular crudeza por qué ese desajuste se ha agravado en los últimos tiempos.
La escasez de suelo finalista
En primer lugar, la escasez de suelo finalista, especialmente en las áreas donde la demanda de vivienda protegida es mayor, entornos urbanos como Vigo, A Coruña, Santiago de Compostela o Pontevedra. Un suelo escaso no es un suelo barato; todo lo contrario.
La falta de desarrollo de nuevo suelo urbanizado, unida a la lentitud de la tramitación urbanística (proyectos que se eternizan en los ayuntamientos, modificaciones de planeamiento que tardan años en aprobarse, informes sectoriales que se acumulan unos sobre otros), encarece de forma notable el coste de acceso al suelo apto para promover vivienda protegida. Y ese coste, nadie lo puede obviar, forma parte inevitable de la cuenta de explotación de cualquier promoción, protegida o libre.
La Estrategia Gallega de Suelo Residencial
Justo es reconocer que la propia Xunta de Galicia ha empezado a moverse en esta dirección. La Estrategia Gallega de Suelo Residencial, elaborada por la Consellería de Vivenda e Planificación de Infraestructuras a través del Instituto Galego da Vivenda e Solo (IGVS), prevé la planificación de suelo residencial para la construcción de 25.000 viviendas, de las que 20.000 contarán con algún régimen de protección pública, mediante la figura de los Proxectos de Interese Autonómico (PIA), con el objetivo de lograr una tramitación más ágil, impulsada y tutelada por la propia Administración autonómica.
Sus ejes, colaboración con los ayuntamientos sobre suelos urbanizables ya previstos en el planeamiento municipal, cohesión social en el reparto entre vivienda pública, protegida y libre, participación del sector privado en la ejecución y financiación, posibilidad de simultanear urbanización y edificación, y reservas específicas para facilitar el acceso de los jóvenes, apuntan, sin duda, en la dirección correcta: agilizar lo que hasta ahora ha sido uno de los principales cuellos de botella, la disponibilidad de suelo finalista.
Es un paso necesario y bienvenido. Pero conviene no confundir la solución al problema de la escasez de suelo con la solución al problema del módulo: agilizar la llegada de suelo urbanizado aumentará la oferta potencial, pero si el precio máximo de venta sigue sin reflejar lo que cuesta hoy construir, ese suelo recién liberado corre el riesgo de terminar destinado, una vez más, a vivienda libre en lugar de protegida.
El incremento del coste de construcción
En segundo lugar, y quizás con un impacto aún más inmediato, el incremento del coste de construcción por metro cuadrado. Los últimos años han supuesto una escalada de precios de materiales básicos, acero, cemento, madera, cobre, derivados del petróleo empleados en aislamientos e impermeabilizaciones, que ha trasladado directamente sus efectos a los presupuestos de ejecución material.
A ello se suma el encarecimiento de la mano de obra especializada, cada vez más escasa en el sector de la construcción, y el incremento generalizado de los costes energéticos y logísticos que afectan a toda la cadena de suministro. El resultado es que el coste de construcción por metro cuadrado ha crecido en una proporción muy superior a la que reflejan las sucesivas actualizaciones del módulo de precio máximo de venta.
Una carga tributaria que también pesa
A este encarecimiento de materiales y mano de obra se suma una carga tributaria que rara vez se tiene en cuenta al hablar del margen del promotor, pero que grava sucesivamente cada fase de la promoción: el impuesto que recae sobre la compra del suelo (IVA o Transmisiones Patrimoniales, según el caso), el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre el préstamo hipotecario necesario para financiar la construcción, ese mismo impuesto sobre la declaración de obra nueva una vez concluida la edificación, y de nuevo sobre la división horizontal que permite individualizar cada vivienda para su posterior transmisión.
Ninguna de estas operaciones es evitable en el proceso de promoción, y todas ellas generan una tributación que se traslada, inevitablemente, al coste final de producción de la vivienda, sin que el módulo de precio máximo de venta haya incorporado nunca ese componente.
Una oferta insuficiente para la demanda real
El propio Banco de España ha puesto cifras a este desajuste. En su Informe de Estabilidad Financiera de primavera de 2026, el supervisor señala que en 2025 se crearon en España 225.000 hogares nuevos entre residentes, a los que se sumaron 55.000 adquisiciones de vivienda por parte de no residentes, mientras que la oferta de vivienda nueva terminada apenas alcanzó las 92.000 unidades.
El propio informe subraya que la cobertura de esa demanda se apoyó, ante la falta de obra nueva suficiente, en la vivienda usada, y advierte de que el ritmo de nuevas viviendas iniciadas y visadas para 2026 seguirá siendo muy moderado en relación con el crecimiento acumulado del número de hogares.
Cuando el diagnóstico de quien vela por la estabilidad financiera del país coincide con lo que cualquier promotor constata sobre el terreno, que no se está construyendo ni de lejos lo que la sociedad necesita, resulta difícil sostener que el problema del acceso a la vivienda en Galicia, o en cualquier otra comunidad, se solucione limitando artificialmente el margen con el que puede trabajar quien sí está dispuesto a promover y construir.
Un módulo desconectado no protege a nadie
No se trata de reclamar un mercado de vivienda protegida sin límites ni controles; el fin social de esta figura, facilitar el acceso a la vivienda a quienes tienen mayores dificultades, es y debe seguir siendo irrenunciable. Se trata, simplemente, de reconocer que un módulo desconectado de los costes reales de producción no protege a nadie: ni al comprador, porque termina por vaciar de oferta el segmento protegido cuando el promotor, con criterio empresarial legítimo, opta por dirigir su actividad hacia la vivienda libre; ni al propio sistema de vivienda protegida, que necesita de promotores dispuestos a asumir el riesgo de construir para que exista oferta real y no solo normativa sobre el papel.
Cuando el margen entre lo que cuesta construir y lo que se permite vender desaparece, o incluso se torna negativo, la consecuencia es previsible y ya se observa en no pocos concellos gallegos: la paralización de promociones proyectadas, la reconversión de suelo calificado para vivienda protegida hacia otros usos donde ello es jurídicamente posible, o directamente la renuncia a acometer nuevas promociones en este régimen. Ninguna de estas consecuencias sirve al objetivo que la norma persigue.
Actualizar el módulo con criterios técnicos
Actualizar el módulo con criterios técnicos objetivos, vinculados a índices reales de coste de la construcción y hacerlo con la periodicidad que la volatilidad actual de los materiales exige, no es un capricho del sector promotor. Es una condición necesaria para que pueda ejecutarse la tan necesitada vivienda protegida en Galicia.
Ignorar esta realidad no hará sino agravar el déficit de vivienda asequible que, paradójicamente, la propia figura de la vivienda protegida pretende combatir.
