Se acabó el año 2024 y con él doce meses de espera para que el 24 o 31 de diciembre se apruebe la tan esperada Ley de Medidas Urgentes que, aprovechando la aprobación de los presupuestos autonómicos, viene a plantear las reformas legislativas en teoría más necesarias en un “totum revolutum” de diferentes materias y siempre con la excusa de que ”los presupuestos requieren, para su completa aplicación, la adopción de diferentes medidas, unas de carácter puramente ejecutivo y otras de carácter normativo, que, por su naturaleza, deben adoptar rango de ley y que, como ha precisado el Tribunal Constitucional, no deben integrarse en las leyes anuales de presupuestos generales, sino en leyes específicas” como reza la primera frase de la Exposición de Motivos de la reciente Ley 5/2024 de 27 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas.
A nivel estatal las reformas se han producido, entre otras, a través de las disposiciones finales de una Ley que nada tiene que ver con aquellas que modifica, esto es la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Posteriormente haremos una breve mención sobre ella
En efecto, a finales del mes de diciembre la Xunta de Galicia aprobó la Ley de Medidas que incorpora un conjunto de reformas de importancia para el sector urbanístico e inmobiliario. No podemos reproducir íntegramente la totalidad, pero haremos referencia a algunas de las más relevantes.
- En materia de Vivienda las medidas propuestas persiguen, fundamentalmente, facilitar la tramitación de los proyectos de interés autonómico para la planificación y proyección de actuaciones de creación de suelo residencial de promoción pública por parte de la Xunta de Galicia, con la finalidad última de conseguir una mayor agilidad en su tramitación, simplificando el procedimiento para la aprobación y modificación de estos instrumentos sin menoscabar la seguridad jurídica; Se prevén, asimismo, medidas para (1) agilizar la construcción de viviendas protegidas de promoción pública de titularidad autonómica; así como (2) implantar los mecanismos que posibiliten la ejecución del objetivo de duplicar el parque de vivienda pública en los próximos años y de gestionar suelo para la construcción de 20.000 viviendas protegidas, (3) simplificar el Registro de Demandantes todo ello mediante las correspondientes modificaciones de la Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia
- En materia de urbanismo las medidas se centran en.
- Modificar la Ley 9/2013, de 19 de diciembre, del emprendimiento y de la competitividad económica de Galicia, con la finalidad principal de atribuir a la consejería competente en materia de urbanismo las funciones relativas a la autorización y registro de las entidades de certificación de conformidad municipal (ECCOM), así como la competencia sancionadora; siendo la reforma más interesante la equiparación del régimen y los efectos derivados de la presentación de los títulos habilitantes exigidos por la Ley 9/2013, de 19 de diciembre, acompañadas de un certificado de conformidad emitido por una ECCOM, a los previstos en el artículo 146 bis de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, para los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo.
Destaca de la reforma del art. 146 bis que cuando una solicitud de licencia urbanística se presente acompañada de una certificación de conformidad dicha certificación tendrá la misma validez y efectos que los informes técnicos y jurídicos municipales, que se entenderán sustituidos por dicha certificación; El otorgamiento de la licencia solo podrá ser denegado si, dentro del plazo previsto en el apartado anterior, le consta al órgano municipal la inadecuación de la certificación a la realidad examinada o a la legalidad vigente; Los ayuntamientos, mediante ordenanza, podrán excluir expresamente la intervención de las ECCOM tanto en la tramitación de los títulos habilitantes municipales de naturaleza urbanística como en la verificación, la inspección y el control del cumplimiento de la normativa aplicable en cada caso. La exclusión podrá ser total o parcial y limitarse a actuaciones específicas y ámbitos territoriales concretos. No obstante, lo anterior, para los supuestos de actuaciones sujetas a licencia urbanística, las personas interesadas podrán hacer uso de los servicios de las entidades certificadoras una vez vencido el plazo máximo del procedimiento sin que se haya notificado resolución expresa, resultando entonces de aplicación lo dispuesto en los apartados 2, 3 y 4 de este artículo».
- Respecto de la Ley 2/2016 del Suelo de Galicia:
- Se introduce una distinción importante respecto a las modificaciones del planeamiento urbanístico distinguiéndose entre sustanciales y no sustanciales (aquellas de escasa entidad y de alcance reducido que no supongan aumento del aprovechamiento lucrativo, no modifiquen la clasificación del suelo, no incrementen la edificabilidad global del ámbito y no incidan negativamente en la funcionalidad de las dotaciones públicas) y sustanciales) tramitándose estas por el procedimiento simplificado previsto en los artículos 16 a 18 de la Ley 1/2019, de 22 de abril, de rehabilitación y de regeneración y renovación urbanas de Galicia.
- Respecto de las obras de urbanización se introduce que se entenderán recepcionadas tácitamente las obras de urbanización siempre que existan actos propios de la administración receptora que, valorados en su conjunto, de modo inequívoco y concluyente, acrediten esta recepción y denoten el uso público de las obras
- Respecto al otorgamiento de licencias en el supuesto de que urbanística hubiesen sido otorgadas con base en un proyecto básico, el inicio de las obras autorizadas exigirá la presentación de una comunicación previa, acompañada del correspondiente proyecto de ejecución y de la documentación complementaria que proceda. Con dicha comunicación previa se adjuntará, además, un documento firmado por la persona técnica que haya redactado el proyecto de ejecución, donde señale que este se ajusta y desarrolla las determinaciones del proyecto básico que sirvió para la concesión de la licencia sin introducir modificaciones sustanciales. Si el proyecto de ejecución modifica de forma sustancial el proyecto básico autorizado, la persona interesada deberá solicitar previamente la modificación de la licencia otorgada con la documentación exigida, y no podrá iniciar la obra en tanto no la obtenga.
Tendrán la consideración de modificaciones sustanciales del proyecto básico los cambios de uso, así como aquellas que afecten a las condiciones de volumen y forma de los edificios, la posición y ocupación del edificio en la parcela, la edificabilidad, las alturas, los retranqueos y la separación a linde, el número de viviendas, las condiciones de seguridad y otras de análoga incidencia.
En caso de que la licencia hubiese sido otorgada con base en el proyecto básico y de ejecución, las obras podrán iniciarse desde la fecha de los efectos de dicha licencia
Especial importancia tienen también las medidas para incrementar la disponibilidad de edificaciones con destino a vivienda destacando:
- Los requisitos para el cambio de uso de los locales destinados a usos terciarios a uso residencial (que estén situados en edificaciones existentes de tipología residencial de vivienda colectiva y en suelo urbano o de núcleo rural) teniendo especial importancia las excepciones al cumplimiento de los requisitos de las nuevas viviendas en materia de edificación y habitabilidad, esto es: se exceptúan los requisitos de altura libre; que podrá ser de 2,40 metros, podrán tener su acceso directamente a la vía pública, las ventilaciones y extracciones que tengan que salir por cubierta se podrán conducir por las fachadas interiores y situarse más allá de la profundidad edificable, o superando la ocupación máxima permitida; la extracción de humos de las cocinas podrá sustituirse por sistemas de filtración internos homologados; y las viviendas resultantes de este cambio de uso estarán exentas del cumplimiento de reserva de plazas de aparcamiento.
- El régimen excepcional previsto para edificaciones inacabadas siempre que cuenten con una licencia urbanística y que las obras se ajusten parcialmente a las mismas. En estos casos las personas promotoras de las actuaciones previstas en este artículo podrán solicitar una licencia municipal para la completa terminación de la edificación y para su destino a uso residencial, siempre que, como mínimo, el 50 por ciento de las viviendas tengan la condición de vivienda protegida conforme a lo previsto en la Ley 8/2012, de 29 de junio, de vivienda de Galicia.
Finalmente, haremos una breve mención a la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Esta Ley que viene a modificar la Ley Orgánica del Poder Judicial incluyendo múltiples modificaciones en materia de Justicia que no son objeto de este artículo, introduce a través de sus disposiciones finales diversas modificaciones de varias leyes entre las que destaca la de la Ley de Propiedad Horizontal y, en concreto, lo referente a la necesidad de que a partir de su entrada en vigor (1 de abril de 2025) sea necesario expresamente el acuerdo de las comunidades de propietarios para el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística (a diferencia de la anterior regulación que sólo hacía referencia a la facultad de prohibir el uso no de su expresa autorización)
Este no es más que un escueto resumen de la totalidad de las modificaciones introducidas a principios de este año 2025 que, parece, va a venir cargado de otras muchas por mor del histórico y urgente problema de la vivienda. Esperemos que dichas reformas vengan acompañadas también de la aprobación definitiva del tan esperado PXOM de Vigo…
