Efectivamente, desde el día 26 de mayo de 2025 el término municipal de Vigo cuenta con una nuevo PXOM totalmente actualizado (en principio) y adaptado a la Ley del Suelo de Galicia y su Reglamento del año 2016
Vaya por delante mi felicitación al Concello y en especial a la Gerencia de Urbanismo de Vigo pues, efectivamente, como manifestó recientemente la Concelleira del ramo, aprobar una Plan General en un plazo de 5 años (en el año 2020 comenzó la tramitación con una pandemia entre medias), 10 años después de la nulidad del PXOM de 2008 y con una complejidad urbanística evidente, no es tarea fácil, sobre todo viniendo de la mencionada nulidad y la aprobación de un Instrumento de Ordenación Provisional en el año 2019.
La nueva revisión del PXOM prevé 51457 viviendas de las cuales 15102 se encuentran en suelo urbano consolidado; 36117 en ámbitos de desarrollo ya sea por operaciones de reforma interior o en sectores de suelo urbanizable delimitado; y 248 en núcleos rurales. Se prevé un 30% de vivienda protegida en todos los nuevos ámbitos y más de un 50% en 7 unidades de iniciativa pública.
Distinguiendo 8 distritos incluyendo la denominada ciudad consolidada, destacan entre los ámbitos de suelo público de uso residencial Santa Cristina-Parque Central, los ámbitos de uso residencial por expropiación de Bembrive y Beade, así como mediante el sistema de cooperación la transformación prevista para espacios vacantes de la ciudad consolidada de unidades de actuación histórica como A Seara, Severino Cobas, San Honorato, Gregorio Espino- Pastora, Gregorio Espino San Roque o Asturias- Numancia, entre otros.
Para la iniciativa privada a través del sistema de compensación el PXOM prevé, además de diferentes suelos urbanizables de diversa índole, planes especiales de reforma interior para los barrios de Coia, Florida y Balaídos, donde el documento contempla hasta ocho planes especiales para colmatar dichos barrios de forma definitiva.
Son especialmente significativas las actuaciones de desarrollo en la ampliación de A Guía y Samil con diferentes sectores de suelo urbanizable, alguno de un tamaño difícilmente gestionable, veremos, y su interconexión con el nuevo de desarrollo de Navia que está poniendo en marcha la Xunta de Galicia.
Como actuaciones de dotación y espacios libres destacan el gran eje verde del Paseo do Lagares, el parque entre Vías en Teis. Las propuestas de la Revisión del Plan tienen dos vertientes singulares; por un lado, buscar soluciones para la implantación de las nuevas instalaciones deportivas en la escala municipal, y en segundo lugar reutilizar piezas singulares para la ciudad por su valor emblemático (Antigua Panificadora, antiguas instalaciones de Alfageme,…). En cuanto al sistema viario las propuestas más singulares de la infraestructura viaria son el tramo AP-9V Buenos Aires-Estación de Urzáiz; la remodelación y humanización de la Avenida de Madrid, la mejora de la permeabilidad en el 2º Cinturón la nueva Ronda A-55 (Avenida de Madrid) – 2º Cinturón. Nudo de A Balsa
De interés también es el crecimiento previsto para el agregado litoral Sur que engloba las parroquias de Coruxo, Oia y Saiáns hasta el límite con los términos municipales de Nigrán y Gondomar con un objetivo evidente de realizar actuaciones de sutura y redensificación en posiciones estratégicas persiguiendo el complemento dotacional y la implantación de usos complementarios de servicio al contorno inmediato, tanto en ámbitos de suelo urbano no consolidado como de suelo urbanizable
Destaca por su nueva configuración, en relación a la transformación que estaba prevista en el PXOM de 2008, el entorno de la Plaza de España, con una actuación más de cirugía y adaptación de lo consolidado que permitirá desarrollar a escala de proyecto su función de bisagra y pieza de centralidad de la ciudad, disminuyendo la carga y espacios destinados al tráfico rodado a favor de la ampliación de los espacios libres y peatonales; habrá un vial circular que unirá las calles Honduras y Conde de Gondomar y un nuevo trazado para conectar la Gran Vía con Fernando Conde con la corrección del trazado del viario actual incluyendo una plaza semipeatonal.
Resulta prácticamente imposible resumir en un artículo todo el PXOM si bien, habiendo dado las líneas generales de su composición no quiero dejar pasar la oportunidad de hacer algunos comentarios sobre determinados aspectos sobre los que conviene poner el foco de atención, sobre todo en lo que interesa a la promoción privada que es a lo que nuestra Asociación interesa.
Es demasiado pronto para realizar una valoración sobre el éxito que tendrá la ejecución del PXOM, más allá de los recursos de impugnación del plan que se formulen y posibles discrepancias técnicas. Es muy relevante el hecho de que el PXOM haya contado con una tramitación completa con la totalidad de informes sectoriales (23 consultas a organismos sectoriales, 2 informes de la Xunta y 6 del Estado, 30 informes previos a la probación provisional y 5 informes previos a la aprobación definitiva, además de la preceptiva tramitación de la Declaración Ambiental Estratégica).
Ahora bien, hay aspectos que van a requerir de un esfuerzo de interpretación por parte de la Gerencia. En primer término, se echa en falta una normativa más pulida en determinados aspectos. Cierta sencillez en las Ordenanzas ha ido en demérito, a mi juicio, de la necesaria claridad en la previsión de todos los supuestos. No basta con suponer que todo lo no previsto en el régimen de usos de cada Ordenanza está prohibido, entendemos que ello habría que haberlo expresado para evitar confusiones, véase el régimen de las viviendas y apartamentos turísticos con relación al uso pormenorizado hotelero del uso global terciario (novedad en el PXOM).
Al hilo de esta consideración de que todo lo que no está expresamente permitido está prohibido no puedo evitar, por deformación profesional, referirme a la ausencia de regulación de los complejos inmobiliarios (o comúnmente llamados “condominios”) entendidos como aquella situación jurídica compleja de comunidad o de horizontalidad formados por un conjunto de elementos privativos y un conjunto de elementos comunes vinculados ob rem con la titularidad de aquellos, y que puede constituirse sobre una o varias fincas sobre y bajo la rasante.
La institución que es de carácter civil con una evidente influencia en el ámbito urbanístico se encuentra regulada en el RDL 7/2015 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo (TRLSRU) y en la LPH. Resulta francamente dudoso que se pueda considerar prohibida por vía negativa – (todo lo no previsto está prohibido) – la constitución de un régimen civil, puesto que la situación jurídica es de comunidad, de ahí que su regulación venga expresamente realizada por la legislación estatal competente exclusivamente en materia de derecho de propiedad, y todo ello sin perjuicio de la autorización administrativa que para su constitución prevé el art. 26 del TRLSRU. A mi juicio, habrá que analizar caso por caso puesto que la institución es compleja y no todos los llamados “condominios” suponen una afectación al régimen de parcelaciones o divisiones de fincas o a un intento especulativo, sino que son la respuesta jurídica a una organización compleja de la propiedad edificada.
Resulta también de interés la “congelación” que el nuevo PXOM realiza del Plan Especial e Catálogo Complementario de Conxuntos e Elementos a Conservar (PEEC), aprobado en octubre de 1990. En efecto, la revisión del PXOM aprobada definitivamente prevé el desarrollo del PE. 101 Plan Especial de Protección do Ensanche histórico de Vigo que viene a sustituir al viejo PEEC. Dicho Plan se encuentra en la actualidad en redacción no existiendo una fecha cierta para su aprobación.
El PXOM señala en su normativa que en tanto no se apruebe el Plan Especial, se mantendrá la catalogación establecida en el PEEC, en cuanto a elementos catalogados y determinaciones de protección autorizándose con carácter general, y previo dictamen de la Comisión, actuaciones de mantenimiento y conservación, actuaciones de restauración, consolidación, rehabilitación y reestructuración de la edificación existente: por otro lado las obras correspondientes a ampliaciones y nuevas edificaciones sobre solares vacantes se regirán por el establecido en el PEEC en los ámbitos donde estas estuvieran previstas; las obras de demolición sólo se efectuarán sobre ruinas declaradas a los efectos, conforme, en su caso, a lo establecido en la Ley de Patrimonio Cultural de Galicia. A las unidades de actuación incluidas en el PEEC, con su estudio de detalle aprobado definitivamente, les será de aplicación la ordenación establecida en el PEEC para la referida unidad de actuación; y finalmente la ordenanza de referencia, con carácter general será la Ordenanza U1 de Mantenimiento de la edificación existente.
Existe un temor fundado a que la transitoriedad señalada afecte de manera sustancial al desarrollo del Ensanche Histórico impidiendo el desarrollo de actuaciones ya previstas y que por razón del tiempo no han sido tramitadas o se encuentran en tramitación. Esperemos que el nuevo Plan Especial vea la luz pronto.
En definitiva, creo que debemos congratularnos todos por la aprobación del nuevo Plan y aprovechar la oportunidad para, con sus futuros cambios y correctas interpretaciones fomentar su ejecución, pues es la oportunidad de mejorar la ciudad en la que vivimos y favorecer el desarrollo económico. Tiempo al tiempo.
