El pasado mes de marzo Tinsa by Accumin presentó su informe ‘Vivienda de obra nueva 2025’, una completa radiografía de la evolución de los precios, las compraventas y la producción de obra nueva en nuestro país desde el año 2001. El informe analiza la evolución en las Comunidades Autónomas, provincias, capitales, distritos de las mayores seis capitales españolas y en más de 70 municipios secundarios.
El informe elaborado por el Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin destaca, como tendencia general en España, que, aunque la demanda residencial se ha incrementado notablemente desde 2021 por el aumento de la población, el ahorro acumulado, la resistencia del empleo y la movilización de la inversión, las cifras de compraventa de vivienda nueva permanecen estancadas, lo que evidencia una limitación de la oferta disponible que deja una demanda insatisfecha.
Entre las principales conclusiones de informe podemos destacar:
- El mercado de obra nueva se encareció un 7,6% en 2024, hasta situar el precio medio del metro cuadrado en 2.528 euros, según las tasaciones de Tinsa by Accumin. Una cifra que sitúa el precio de la obra nueva un 44% por encima de la segunda mano.
- El conjunto de comunidades autónomas en 2024 ha registrado unos valores unitarios residenciales medios en el segmento de obra nueva que se han situado entre los 4.399 €/m2 de Baleares y los 1.385 €/m2 de Extremadura. Los crecimientos de precio más intensos con respecto a 2023 se concentran en puntos de las costas cantábrica y mediterránea y en municipios del área metropolitana de Madrid y Barcelona.
- Aunque el precio medio de la obra nueva en 2024 está un 10% por encima de los máximos de 2007, si se descuenta el efecto de la inflación para hacer ambos periodos comparables, el valor se mantiene un 21% por debajo.
Obra nueva en Galicia
En la comunidad autónoma de Galicia, el precio medio de la vivienda de obra nueva se incrementó un 8,6% hasta alcanzar los 1.764 €/m2 (un 5,6% si descontamos la inflación). Esta referencia representa una revalorización del 51% desde el mínimo registrado durante la crisis financiera y se encuentra un 11% por debajo de los máximos alcanzados durante la burbuja. Descontando la inflación, los precios se mantienen un 20% por debajo de máximos.
En 2024, el valor de la vivienda nueva se situó un 41% por encima del de la vivienda de segunda mano.
La evolución provincial es heterogénea. Así, el precio de la vivienda de obra nueva registró un incremento interanual del 12% en Pontevedra, frente al crecimiento más moderado de las provincias de A Coruña (4,3%) y Ourense (2,1%). En la provincia de Lugo, la obra nueva se mantuvo estabilizada en 2024.
Vigo destaca entre las ciudades secundarias
La evolución del precio de la obra nueva en las capitales gallegas contrasta con la tónica general alcista que se observa en el conjunto del país. Según las tasaciones de Tinsa by Accumin, las ciudades de Lugo, Ourense y A Coruña se sitúan a la cola del ranking de evolución nacional, al registrar descensos en términos interanuales en 2024. Así, el precio medio se redujo un 4,4% en Lugo en el último año; un 3,6% en A Coruña y un 1,6% en Ourense. Pontevedra fue la única capital gallega donde la vivienda a estrenar se encareció en el último año (+5,4%).
La excepción a esta tendencia de moderación la representa Vigo, que destaca entre el grupo de más de 70 municipios analizados en el informe que, sin ser capital de provincia, son mercados relevantes desde el punto vista inmobiliario por su población y volumen de compraventas.
Los precios de la obra nueva en los municipios secundarios relevantes situados en la costa tienden a ser superiores a los de la obra nueva en su respectiva capital, reflejando el mayor valor del segmento vacacional en esas ubicaciones. Vigo, donde el €/m2 de la obra alcanza en 2.676, frente a los 1.787 €/m2 de la ciudad de Pontevedra o los 2.580 €/m2 de A Coruña, lidera el ranking de incrementos en este grupo de municipios, con un aumento del 25% en el precio de la obra nueva en el último año, superando incluso la evolución de la Málaga, que destaca como la capital donde más aumentó el precio de la obra nueva en 2024: +24,4%.
Otros municipios secundarios relevantes que se encarecieron más de un 20% en el último año son Castelldefels (+24,5%) y Alcoy (+20,5%), Benidorm (+19%), Vélez (18,8%) y Cartagena (18,8%).
Accesibilidad crítica
El repunte inflacionista de 2021 y 2022 produjo una pérdida de poder adquisitivo que agravó el acceso a la vivienda de los salarios medios, lo que provocó que los municipios, especialmente los de costa, hayan orientado su producto hacia el turismo, ya sea internacional o proveniente de otras provincias.
Tinsa by Accumin analiza el nivel de accesibilidad a través del esfuerzo teórico de compra, que simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media.
El esfuerzo teórico de compra de obra nueva en la comunidad autónoma de Galicia alcanza el 46%, ligeramente por encima del nivel de accesibilidad crítica (45%).
Todas las provincias gallegas requieren de un nivel de esfuerzo superior al 40% y, por tanto, también superior al 35% que se considera un nivel de accesibilidad razonable. De menor a mayor esfuerzo, el nivel de accesibilidad en obra nueva es del 40,1% en la provincia de Ourense, el 41,2% en Lugo, 43,7% en A Coruña y 46,9% en Pontevedra.
La ciudad de Vigo marca distancias en términos de accesibilidad, con una tasa de esfuerzo que alcanza el 60%, superando el 57% de A Coruña capital.
