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La vivienda se sigue manteniendo como uno de los activos por los cuales se pueden obtener ganancias, especialmente en grandes ciudades o en zonas con gran actividad económica. Por eso es una de las inversiones más comunes.

Se puede rentabilizar de dos maneras: comprando vivienda para poner en alquiler o comprando para reformar y posteriormente vender. Dada la situación actual, es más fácil que una persona alquile una vivienda antes que comprarla, pero reformar y luego vender suele tener una mayor rentabilidad.

¿Cuáles son las comunidades con viviendas más rentables?

Para que la rentabilidad sea provechosa, se recomienda que sea del 5 %. Según el último estudio sobre rentabilidad llevado a cabo por Fotocasa, La rentabilidad de la vivienda en España en 2021, adquirir una vivienda es 2,2 puntos más rentable que hace diez años. En 2011 era del 4,3 %, y en 2021, del 6,5 %.

Según este estudio, las comunidades más rentables (por encima de la media española) son:

• Región de Murcia: 7,5 %,
• Navarra: 7,3 %,
• Comunitat Valenciana: 7,3 %,
• Cataluña: 6,6 %, y
• Canarias: 6,5 %.

En el otro lado de la balanza, las tres menos rentables son: Galicia (5,5 %), Madrid (5,2 %) y Baleares (5,0 %).

Cómo saber si tu vivienda es rentable

Para saber si una vivienda nos va a dar rentabilidad, es conveniente saber:

• Los gastos asociados a la vivienda. Podemos separar en fijos (comunidad, el IBI, gastos de administración…) y de mantenimiento (reparaciones y mejoras en la vivienda, que pueden darse de manera puntual).
• Los gastos de la compra de vivienda: el precio por el que la hemos comprado, los impuestos que hemos pagado por adquirirla, las comisiones al notario, etc.
• La cantidad anual que percibimos por el arrendamiento. Si no sabes cuánto pedir por la vivienda, te aconsejamos que mires el Índice Inmobiliario Fotocasa, donde se recoge el precio medio por comunidades, provincias y barrios. Si no, a través de nuestro portal podrás buscar viviendas de similares características en la misma zona que te ayudarán a hacerte una idea.

Cuando ya tengamos las sumas hechas, hacemos un sencillo cálculo:

1. Restamos los gastos fijos y de mantenimiento de la cantidad que percibimos de la renta.
2. Dividimos el resultado entre los gastos de la compra de la vivienda.
3. Multiplicamos por 100.

Esta fórmula nos dará un resultado; es la rentabilidad de la vivienda en términos porcentuales. Los expertos recomiendan que sea superior al 5 %.

Aterricemos esta explicación con datos más concretos:

• Imaginemos que alquilamos la vivienda por 1000 euros al mes, lo cual hace un beneficio de 12 000 euros anuales.
• Supongamos que los gastos fijos y de mantenimiento ascienden a los 1500 al año.
• La vivienda nos ha costado 250 000, incluyendo reformas, gastos de notaría, etc.

La fórmula que habría que hacer sería la siguiente:

12 000 € – 1500 € = 10.500

10 500 / 250 000 = 0,042

0,042 x 100 = 4,2 %

En este caso, obtendríamos un 4,2 % de rentabilidad por la vivienda.

¿Debo declarar a Hacienda mi vivienda en alquiler?

Si estás pagando una hipoteca para tu vivienda habitual, en la declaración de la renta desgravas gracias a la deducción por inversión en vivienda habitual. En el momento en el que la pones en alquiler, pierdes esa deducción, aunque la vivienda siga siendo de tu propiedad.

Cuando alquilas una vivienda, debes declarar los ingresos que percibes por ese alquiler, pero existen ciertos beneficios fiscales por tener una vivienda en arrendamiento. Esto se traduce en que, aunque tienes que declarar lo que percibes por la vivienda en alquiler, una reducción por arrendamiento incrementará tus beneficios. Esta reducción es del 60% (sobre el rendimiento neto positivo) para aquellos inmuebles que se arriendan como vivienda habitual.

Con esto, hay un porcentaje de los beneficios que no se tendrán en cuenta a la hora de calcular los impuestos que pagas por alquilar tu vivienda y que tampoco se tendrán en cuenta en la declaración de la renta.

Deducciones y ventajas fiscales por CC.AA.

Región de Murcia. Es la única que carece de deducciones para viviendas en arrendamiento tanto para casero como para inquilino. Sin embargo, sí tiene deducciones para invertir en vivienda (bien sea para comprar, construir o rehabilitar), siempre y cuando sea para menores de 35.

Navarra. Tampoco cuenta con deducciones específicas para jóvenes, pero establece una deducción del 15 % hasta los 12 000 euros anuales, siempre que las rentas del contribuyente no excedan los 30 000 euros, en la declaración individual (o los 60 000 en la conjunta), y que haya pagado más del 10 % de su renta en alquiler.

Comunitat Valenciana. La Comunitat Valenciana tiene diferentes deducciones que dependen de las características del inquilino, pero hay una general del 15 % de las cantidades pagadas con un límite de 550 euros. Para otras deducciones se tiene en cuenta la edad o la capacidad física y psíquica del inquilino.

Canarias. En el caso de Canarias, los propietarios pueden deducirse el alquiler en la declaración de la renta siempre que la duración sea de un año o más, se haya depositado la fianza en el organismo correspondiente y esté declarado debidamente en el IRPF. El importe mensual no debe superar los 800 euros.

¿Qué novedades trae la Nueva Ley de Vivienda?

El pasado 1 de febrero entró en vigor la primera Ley de Vivienda en España. Uno de los puntos atañe a los propietarios con viviendas en régimen de alquiler.

• Aquellos que sean propietarios de menos de diez viviendas podrán optar a descuentos e incentivos fiscales con el objetivo de reducir el precio de las viviendas en alquiler:
• Se bonificará el 50 % a quienes alquilen su vivienda.
• Se bonificará el 70 % a quienes alquilen por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años o si es un contrato con mejoras o rehabilitación.
• Se bonificará hasta el 90 % en zonas tensionadas.