El Consejo de Ministros acaba de aprobar el Real Decreto-ley que modifica la forma de calcular el impuesto de plusvalía municipal para adaptarlo a la sentencia del Tribunal Constitucional que declaró ilegal este tributo el pasado 26 de octubre. La normativa adapta el impuesto a los vaivenes del mercado inmobiliario, de tal manera que busca que se pague plusvalía sólo en caso de que se venda o traspase una vivienda cuando ha habido una ganancia. Quien venda una casa en pérdidas estará exento del pago a partir de este miércoles (10 de noviembre), tras su publicación este martes en el Boletín Oficial del Estado (BOE).. No tiene carácter retroactivo.

“Desde el mismo momento en que tuvimos conocimiento de la sentencia Constitucional, el Gobierno dijo que daría una respuesta rápida y ha llegado a la mesa del Consejo de Ministros en el día de hoy. Es muy buena noticia para los ayuntamientos de España y para la ciudadanía”, comenta Isabel Rodríguez, ministra de Política Territorial y portavoz del Gobierno.

El real decreto ley establece dos alternativas de cálculo del impuesto:

• La fórmula objetiva: en este caso se multiplicará el valor catastral del inmueble con unos nuevos coeficientes. Cada año se aprobará unos coeficientes nuevos que irán contemplados, por ejemplo, en la ley de Presupuestos Generales del Estado y evolucionarán en función del mercado inmobiliario. Se trata de un método optativo, ya que el contribuyente tiene la posibilidad de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión del inmueble.
• La fórmula real: será un cálculo de la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.

El contribuyente podrá elegir entre estos dos modelos, aquel que sea más conveniente para él. Rodríguez insiste en que no se pagará el impuesto si no se obtiene una ganancia. Recordamos que este impuesto grava el valor catastral del suelo del inmueble, no del vuelo. Otra novedad es que serán gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, calculadas entre la fecha de adquisición y la de enajenación.

Este Real Decreto-ley, que modifica el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, ha entrado en vigor hoy con su publicación en el BOE (martes 9 de noviembre) y los ayuntamientos tendrán seis meses para adaptarla a su marco legal. En 2019, los consistorios de España recaudaron 2.500 millones de euros a través de este impuesto. Y el Gobierno ha señalado que no tendrán necesidad de recortar sus servicios porque podrá seguir ofreciéndolos a los ciudadanos.

El Real Decreto-ley establece que la base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos, que en ningún caso podrán exceder de los que se indican a continuación en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble:

Periodo de generación / Coeficiente
Inferior a 1 año / 0,14
1 año / 0,13
2 años / 0,15
3 años / 0,16
4 años / 0,17
5 años / 0,17
6 años / 0,16
7 años / 0,12
8 años / 0,10
9 años / 0,09
10 años / 0,08
11 años / 0,08
12 años / 0,08
13 años / 0,08
14 años / 0,10
15 años / 0,12
16 años / 0,16
17 años / 0,20
18 años / 0,26
19 años / 0,36
Igual o superior a 20 años/ 0,45

Además, se reconoce la posibilidad de que los Ayuntamientos, a los solos efectos de este impuesto, corrijan hasta un 15 % a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización. Ello garantiza que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.

Varias casuísticas de pago de la plusvalía municipal

Por ejemplo, el propietario de una vivienda comprada en 2007 por 300.000 euros y que vende en 2021 por 290.000 euros no tendrá que pagar el impuesto de plusvalía municipal porque que no hay una ganancia, todo lo contrario, hay una pérdida.

Sin embargo, cuando haya ganancia, podrán aplicarse dos métodos distintos para calcular la base imponible. José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, aclara los posibles escenarios que se pueden dar. Pensemos, por ejemplo, en una vivienda adquirida en 2017 por 310.000 euros, y que se vende en 2021 por 350.000 euros. El valor catastral a fecha de devengo es de 100.000 euros, correspondiendo 60.000 euros al terreno. Es decir, el valor del terreno supone un 60 % del valor catastral total.

Si acudimos a la fórmula de cálculo objetiva, la base imponible sería de 10.200 euros, resultado de multiplicar el valor catastral del terreno, por el coeficiente de la tabla (60.000 euros x 0,17).

Sin embargo, la base imponible obtenida de la plusvalía real sería el resultado de aplicar el porcentaje que supone el terreno sobre el valor catastral total (60 %) a la ganancia obtenida (40.000 euros). Ello daría un resultado de 24.000 euros.

Por ello, en este ejemplo, el contribuyente podría tributar por la base imponible obtenida con el método objetivo (10.200 euros), en lugar de la obtenida atendiendo a la plusvalía real (24.000 euros). Y es que, aplicando el tipo impositivo del 30%, en el primer caso pagaría 3.060 euros (10.200 x 30 %), y en el segundo 7.200 euros (24.000 x 30 %).

Pero también puede suceder al contrario, y ser más beneficioso tributar por la plusvalía real, que por la objetiva.

Es el caso, por ejemplo, de una vivienda adquirida en 2014 por 250.000 euros y que se vende en 2021 por 260.000 euros. Ello, en caso de un terreno cuyo valor suponga el 20 % del valor catastral total.

Pues bien, la plusvalía real obtenida sería en este caso de 10.000 euros. Y a ese importe le aplicaríamos la proporción que supone el terreno sobre el valor catastral total (20 %). Por ello, la base imponible calculada conforme a la plusvalía real sería de tan solo 2.000 euros (10.000 x 20 %).

Sin embargo, la plusvalía objetiva sería en este caso mayor. Así, al valor catastral del terreno (20.000 euros), le aplicaríamos el coeficiente del 0,12. Y ello daría un resultado de 2.400 euros.

Por tanto, el contribuyente en este caso podría optar por tributar conforme a la base imponible obtenida de la plusvalía real (2.000 euros). Y pagaría el 30 % de la misma (600 euros), mientras que si hubiera tributado por la base imponible objetiva (2.400 euros), la cuota a pagar sería de 720 euros.

Los ayuntamientos tendrán seis meses para adaptarse

Los ayuntamientos llevan desde el día 26 de octubre que se dictó la sentencia sin recaudar por este tributo (cuya recaudación anual de 2019 ascendía a un total de 2.500 millones), de ahí la premura de Hacienda para tenerlo listo cuanto antes y además hacerlo mediante un real decreto-ley, lo que permite que pueda entrar en vigor de manera inmediata, una vez publicado en Boletín Oficial del Estado (BOE), sin perjuicio de que posteriormente se pueda tramitar en el Parlamento como proyecto de ley sujeto a cambios.

Pese a la premura de la entrada en vigor de este nuevo texto legislativo (el martes 9 de noviembre), el Gobierno dará a las entidades locales seis meses para adaptar su normativa al nuevo marco legal.

Cabe recordar, además, que el fallo del alto tribunal no permite que los contribuyentes puedan reclamar las autoliquidaciones ya firmes o que no estén recurridas a la fecha de la sentencia, por lo que este decreto no tiene efectos retroactivos.

Riesgo de inconstitucionalidad del Real Decreto ley, según Gestha

Los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) han emitido un comunicado alertando del riesgo de inconstitucionalidad de que la nueva regulación de la base imponible de la Plusvalía municipal se haya articulado mediante un Real Decreto ley, prescindiendo de una ley ordinaria.

Según los técnicos de Hacienda, la nueva regulación en un Decreto ley podría vulnerar el principio de reserva de ley del artículo 133 de la Constitución, por lo que recomiendan que, una vez que sea convalidado, se tramite como proyecto de ley para eliminar cualquier riesgo. En su opinión, con la tramitación como proyecto de ley, se mejorará el contenido y redacción y se lograría una mayor estabilidad de la nueva regulación en el futuro, ya "habrá contribuyentes que recurrirán las liquidaciones de la Plusvalía con la nueva normativa pidiendo a los Tribunales de Justicia que planteen una nueva cuestión de inconstitucionalidad".

Los técnicos de Hacienda también urgen a los ayuntamientos a aprobar las Ordenanzas fiscales antes de los seis meses de plazo, ya que calculan que "cada mes de 'impasse' supone una pérdida de unos 170 millones en las arcas municipales, según la recaudación prevista para 2021 de 2.075 millones".