En la mayoría de promociones inmobiliarias, los costes relacionados con la conexión a la red eléctrica (expedientes de acometida) o con la modificación o reubicación de líneas eléctricas existentes (retranqueos), pueden convertirse en un problema inesperado. Por ello, es de vital importancia revisar en detalle dichos trámites, conocidos como expedientes de acometida y retranqueo, a fin de evitar sobrecostes e incluso retrasos en la ejecución de la obra que puedan afectar la rentabilidad del proyecto.
En la práctica, los expedientes de acometida y los expedientes de retranqueo están estrechamente vinculados: la acometida depende de que la red esté disponible y adaptada, y el retranqueo suele presentarse como condición necesaria para que esa acometida sea viable. La posición dominante de las distribuidoras permite trasladar al promotor responsabilidades y gastos que no siempre le corresponden por normativa, generando retrasos, sobrecostes y sensación de vulnerabilidad.
Por todo lo anterior, analizar estos presupuestos con rigor técnico y jurídico es clave, un análisis profesional permite garantizar que sólo se pague lo que realmente corresponde, protegiendo la viabilidad y rentabilidad de la promoción y evitando sorpresas que pueden comprometer el éxito del proyecto en cuestión.
Retranqueos eléctricos: cuando la distribuidora traslada costes que no corresponden al promotor
En la mayoría de proyectos inmobiliarios, avanzar con la obra requiere modificar o reubicar instalaciones eléctricas existentes, ya sean postes, líneas aéreas, canalizaciones subterráneas u otros elementos de la red. Los motivos son: que no interfieran con la construcción y al mismo tiempo cumplan con la normativa existente.
Bajo estas circunstancias, el promotor inicia el expediente correspondiente ante la distribuidora, quien emite un presupuesto detallando los costes asociados.
El problema surge cuando los trabajos incluidos en dicho presupuesto no son responsabilidad del promotor. A menudo afectan a infraestructuras de uso general y público, como postes situados en la vía pública, cuya modificación o reubicación deberían ser asumidos por la distribuidora.
La aceptación de los presupuestos sin revisión previa especializada, puede acarrear sobrecostes significativos. Por ello, es fundamental analizar cada partida en detalle y asegurarse de que sólo se abone el importe de las partidas que corresponden al promotor.
Conexión eléctrica sin sorpresas: asegura que tus pagos sean justos y necesarios.
Los derechos de acometida corresponden a importes que la distribuidora cobra por conectar una instalación a la red o reforzar su capacidad de conexión. En principio, son una figura lógica y necesaria, limitada a cubrir los costes reales derivados del proyecto.
Sin embargo, la experiencia demuestra que, en la práctica, los presupuestos de acometida emitidos por las distribuidoras suelen presentarse de forma global, con partidas poco transparentes y, en muchas ocasiones, con errores de aplicación de la norma vigente incluyendo partidas que no deberían recaer sobre el promotor. Esto los convierte en auténticas “cajas negras” difíciles de analizar sin conocimientos técnicos y jurídicos especializados.
Un ejemplo ilustrativo, y caso de éxito gestionado por ENERTRA de lo expuesto se dio en un proyecto inmobiliario ubicado en Vigo. Durante el proceso de obtención de licencia de obra, el Ayuntamiento emitió un acta de línea y rasante. En ella la Corporación exigía modificar un tendido eléctrico aéreo ubicado en espacio público y situado justo en frente de la parcela en la que se desarrollaría la construcción.
Como consecuencia de este acta, se abrió un expediente ante la distribuidora, la cual emitió un presupuesto de 35.000 euros al promotor, imputando costes que no eran aplicables por normativa. Tras reclamar y agotar la vía administrativa, el asunto llegó al Tribunal Superior de Justicia de Galicia, donde se determinó que dicho importe debía ser asumido por la distribuidora. De modo que, gracias a un análisis técnico y especializado del presupuesto, se evitó un gasto improcedente y se protegió la propia rentabilidad del proyecto.
Este ejemplo demuestra cómo, en un sector inmobiliario tan competitivo, cada decisión importa y cada euro abonado por conceptos improcedentes, puede marcar la diferencia entre un proyecto rentable y uno afectado por costes innecesarios.
Conviene destacar que la presentación de una reclamación frente a estos presupuestos no implica en ningún caso la paralización de las obras. El procedimiento de impugnación sigue su curso de manera independiente, toda vez que el proyecto puede continuar con normalidad, evitando así retrasos en la ejecución.
Por todo lo expuesto, los derechos de acometida y retranqueos no tienen por qué ser un lastre invisible; lo importante, en todo caso, es verificar en la fase inicial del mismo, que se pague lo que corresponde por norma, ni un euro más.
No obstante lo anterior, independientemente de la fase en la que se encuentre el procedimiento (incluso en obras finalizadas), es posible revisar cualquier presupuesto emitido por la distribuidora, siempre que no hayan transcurrido más de cinco años desde su emisión. Esto permite corregir y reclamar partidas indebidas incluso a posteriori y garantizar que no se consoliden costes improcedentes.
La clave es clara: rentabilidad y seguridad jurídica van de la mano, y garantizarlas es fundamental para el éxito de cualquier proyecto.
Enertra, como socio colaborador de APROIN, ayuda a proteger los intereses de los promotores y de las empresas del sector mediante un control exhaustivo de los expedientes y la aplicación de soluciones estratégicas que garantizan una correcta defensa de sus intereses gracias a nuestro equipo y departamento jurídico especializado en defensa energética. Nuestro compromiso es acompañar a los profesionales desde el inicio de cada proyecto, aportando un análisis técnico y jurídico que asegure que cada euro invertido esté justificado y que la rentabilidad no se vea comprometida por partidas ocultas o errores en los presupuestos.
En un mercado cada vez más competitivo, donde la eficiencia y la sostenibilidad marcan la diferencia, contar con un socio que combine experiencia, rigor y visión estratégica es clave. En Enertra trabajamos precisamente con esta finalidad: ofrecer tranquilidad, seguridad y confianza a nuestros clientes, contribuyendo a que sus proyectos avancen sin imprevistos, con costes justos y con la garantía de estar siempre respaldados por un equipo especializado.
