A la hora de transmitir una vivienda a la siguiente generación, ¿qué fórmula es más interesante en España? ¿Donarla a los hijos en vida, esperar a que la hereden o realizar una compraventa? Todas estas operaciones están gravadas por impuestos diferentes y, además, dependen de nuestro nivel de renta y de la región donde se realice la transmisión del inmueble.

Al depender de impuestos estatales (IRPF), impuestos cedidos a las comunidades autónomas (Impuesto de Sucesiones y Donaciones e Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) e impuestos municipales (IIVTNU o plusvalía municipal) resulta casi imposible una comparación directa sin ayuda de una gestoría, aunque se pueden dar algunas orientaciones como las que siguen.

Donar una vivienda (en vida) a los hijos

Según el Artículo 618 del Código Civil, “la donación es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta”. Este último punto es clave, dado que una donación puede ser rechazada. Es un regalo. Y, como tal, está gravado con algunos impuestos: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la plusvalía municipal (IIVTNU) y el IRPF.

Una breve puntualización: donante es la persona que regala la vivienda (los padres, en este artículo) y donatario es quien la recibe (los hijos).

1. Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

Regulado a nivel nacional en la Ley 29/1987, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones “grava los incrementos patrimoniales obtenidos a título lucrativo por personas físicas”, como suele ser el caso de la donación de inmuebles. La base imponible determinada por la Administración Tributaria está constituida por “el valor real de los bienes y derechos minorado por las cargas y deudas que fueren deducibles”.

La mayoría de las reducciones se aplican sobre esta base imponible, aunque otras lo hacen sobre la cuota tributaria, sobre los tramos o sobre diferentes supuestos de riqueza de los beneficiarios, entre otros. Aunque el porcentaje de reducción para calcular la base liquidable a nivel estatal es del 95% hasta un límite de 122.606,47 euros, en la práctica, al ser un impuesto cedido a las comunidades autónomas, habrá que atender a la regulación autonómica donde esté ubicado el inmueble.

En la siguiente lista se muestran algunas de sus particularidades y facilitamos un enlace al respectivo portal autonómico o regional para completar la información:

Andalucía. En el caso de la donación de inmuebles, no hay reducciones sobre la base imponible más allá de las estatales, aunque si se dona capital para la compra de la primera vivienda estas pueden llegar al 99%.

Aragón. Reducción del 100% de la base imponible del impuesto si el patrimonio preexistente de cara al receptor no excede de 100.000 euros. A su vez, la cuota tributaria puede bonificarse con un 65% si la base imponible es igual o menor a 500.000 euros.

Asturias. Inmueble libre de tributación si la herencia es inferior a 300.000 euros. Si se dona dinero para la compra de la primera vivienda, la bonificación es del 95%.

Canarias. Libre de tributación, bonificado con una reducción del 99,9% del impuesto para inmuebles.

Cantabria. Bonificación del 99% para bases imponibles inferiores a 100.000 euros y para vivienda habitual del donatario hacia sus descendientes y adoptados.

Cataluña. Bonificación de hasta el 95% del valor de la vivienda o del importe donado, con una reducción máxima de hasta 60.000 euros.

Castilla-La Mancha. Bonificación del 95% de la cuota tributaria hasta 120.000 euros, del 90% hasta 240.000 euros y del 85% para cantidades superiores a 240.000 euros.

Castilla y León. Reducción del 99% del importe de la donación hasta 180.000 euros para donaciones de dinero destinadas a la adquisición de la primera vivienda, y reducción de 400.000 euros en las bases imponibles de la donación de vivienda a herederos.

Extremadura. Reducción del 99% del importe de la donación de dinero para la compra de una primera vivienda hasta el límite de 122.000 euros.

Galicia. Bonificación del 95% en la donación de dinero para la compra de una vivienda habitual, reducción de 400.000 euros en las bases imponibles en el caso de donación de inmueble, y tipos bajos del 5% al 18%.

La Rioja. Deducciones del 100% hasta 150.253 euros en el valor del inmueble. Estas deducciones van minorando hasta los 300.506 euros, tramo a partir del cual dejan de aplicarse.

Comunidad de Madrid. Bonificación del 99% cuando el beneficiario sea descendiente directo.

Murcia. Reducción del 99% sobre la base hasta los 150.000 euros. El resto tiene una tributación del 7%.

Navarra. No existen reducciones de la base, pero sí tipos reducidos que varían del 0,8% al 8% según parentesco y base imponible.

Comunidad Valenciana. Reducción de la base en 100.000 euros para viviendas con valor inferior a 250.000 euros. Existen muchas condiciones que deben satisfacerse para esta reducción.

País Vasco. Reducción del 95% siempre que se cumplan determinadas condiciones. Cada diputación foral es distinta: Araba/Álava, Gipuzkoa, Bizkaia).

Ceuta y Melilla. Bonificación del 50% en la cuota si se reside en Ceuta o Melilla, con un incremento del porcentaje de bonificación hasta el 99% para los herederos directos.

Las cifras anteriores pueden variar en multitud de casos: con cierto porcentaje de discapacidad de los beneficiarios, para víctimas de violencia de género, según el parentesco o dependiendo del tiempo que los hijos hayan vivido con los padres antes de la donación, entre otros.

Además, sobre la base imponible y la cuota tributaria, cada comunidad autónoma tiene sus propios tramos de tipos aplicables y pueden existir coeficientes multiplicadores y otras variables.

El tipo tarifario estatal establecido por la Ley 29/1987 en su artículo 21 oscila entre el 7,65% y el 34%. No obstante, al ser un impuesto cedido a las comunidades autónomas, estas tienen capacidad para establecer sus propias tarifas.

Por tanto, en el caso de la donación, cada situación es única y comparar será muy difícil, incluso en la misma ciudad.

2. Plusvalía municipal

La plusvalía municipal, oficialmente Incremento del Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un impuesto local que grava el incremento de valor experimentado por un inmueble desde que fue comprado hasta que se transfiere a otra persona.

La plusvalía municipal la abona el receptor del inmueble. Dado que se trata de un impuesto dependiente de los ayuntamientos, cada administración local tiene capacidad para modularlo y aplicar un coeficiente sobre el valor catastral.

3. IRPF

Las donaciones no escapan de la Declaración de la Renta. Cada donante deberá incluir la ganancia patrimonial derivada de la donación en su Modelo 100, si es que existe tal ganancia. Aunque hay casos (como al tratarse de vivienda habitual) que quedan exentos de tributación.

En cualquier caso, la cuantía del IRPF es personal y no puede ser calculada a priori, pues dependerá del total de rentas recibidas durante el ejercicio fiscal, además de la ganancia patrimonial procedente de la donación.

Heredar una vivienda: sucesión

En España, para heredar un inmueble también hay que hacerse cargo de algunos impuestos, entre los que se encuentran los ya mencionados Impuestos de Sucesiones y Donaciones, el Incremento del Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana y el IRPF. Sin embargo, existen algunos cambios sustanciales respecto a la donación que merece la pena resaltar:

Salvo excepciones, la herencia no puede ser prevista en el tiempo. Por ello, sería recomendable que el capital de los padres incluyese una cantidad monetaria suficiente, además del inmueble, para que sus herederos puedan hacer frente a los impuestos respectivos.

Como norma general hay un plazo de seis meses desde el fallecimiento para abonar el Impuesto de Sucesiones (en algunas CCAA se llega a 9 meses). En caso de no poder afrontar el pago se pueden solicitar ampliaciones del plazo o prórrogas.

La mayoría de las comunidades autónomas son más laxas en las transmisiones mortis causa, es decir, en las herencias (sucesiones) que en las donaciones o inter vivos, precisamente porque no se suele saber cuándo se heredará. De hecho, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones contempla ambas modalidades. Como ejemplo puntual, Andalucía cuenta con una reducción de 1.000.000 euros sobre la base imponible por cada heredero.

La vivienda heredada tributará en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida, a menos que sea la vivienda habitual del beneficiario.

Mientras que las donaciones (en vida) tributan allí donde está el inmueble, las herencias quedan reguladas por el impuesto de sucesiones de la comunidad donde residía el fallecido. Esta consideración puede cambiar mucho la tributación.

Que los hijos compren la vivienda de sus padres

La compraventa de vivienda entre padres e hijos puede ser una alternativa interesante frente a legar una vivienda en la herencia o transmitirla en vida a través de una donación. Ofrece cierta flexibilidad. Frente a la herencia, permite a los padres transmitir cierto patrimonio a un hijo, pero no a otro. Por ejemplo, porque a este último le hayan pagado ya una casa.

Frente a la donación, es importante destacar que hace tiempo que no es posible realizar una donación encubierta a través de una compraventa porque en la escritura pública ante notario es necesario presentar una justificación de pago. Es decir, el importe que los hijos han transferido hacia los padres a cambio del inmueble.

Además, las operaciones de compraventa están sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, por el que deben tributar los adquirentes (los hijos). Se trata de otro impuesto cedido a las comunidades autónomas. Y estas establecen el valor fiscal o valor mínimo para calcular la tributación en dicho impuesto, en el caso de que el valor acordado en la compraventa haya sido inferior.

Donación, herencia o compra son modalidades que hay que calcular para transmitir patrimonio inmobiliario con el menor impacto fiscal. También conviene tener en cuenta los modelos de venta de nuda propiedad o comodato, entre otros.

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