Si viajamos al pasado –no muy atrás, algo así como 2018– el sector residencial habla de recuperación, de velocidad de crucero, de alcanzar las 100.000 viviendas de obra nueva al año.

En 2018, ya llevamos dos años con tipos de interés al cero, camino de valores negativos. El negocio inmobiliario empieza a coger fuerza, ritmo y confianza en sí mismo.

Lecciones aprendidas

En 2018 ya no se construye por 300 € el metro cuadrado.

La promotora que sigue en el negocio sabe que construir barato es caballo perdedor en la carrera por una reputación. Nadie ha dicho que se regalen mármoles y domótica, pero el Código Técnico hace unos años que obliga unos mínimos muy razonables.

De las grandes burbujas de deuda aprendió todo el mundo, sobre todo la banca. Ya nadie planea el milagro de los panes y los peces, al menos no a base de dinero prestado. Tampoco la banca nos deja soñar con el milagro, para bien de todos.

Lo que en 2021 repitió Evergrande en China, en España es lección aprendida, seguro desde 2008.

Todo permanece

Hay un mapa de España en el que no cambia nada.

En este mapa hay dos Españas: la España que sale en las páginas color salmón, en la que los fondos extranjeros abren oficinas, los inversores llegan de Europa por docenas cada año y las grandes promotoras juegan en casa.

En la otra España, las consultoras miran de lejos cómo “esos mercados locales” avanzan al ritmo de siempre. Un ritmo que dicen, no interesa a nadie más que a los promotores locales, “las empresas familiares”, a “los de toda la vida”, y en la que alguna vez se adentra una promotora de primer nivel nacional.

Da igual que dibujes este mapa en 2008, 2018 o 2023. Los de una España miran por encima del hombro a la otra. Y los de la otra siguen pico y pala, poco a poco, con su día a día, en sus mercados locales.

A la velocidad que sea, en cualquiera de las dos Españas, el papel de la obra nueva tampoco cambia.

En cualquier mercado, la promoción residencial es el burro que mueve el molino. Cuando la obra nueva para, la venta de segunda mano se infla y el mercado de alquiler se atasca.

¿Y cuándo se desatasca? Hace ya unos años que el sector pone el listón en las 100.000 viviendas nuevas al año. Y en 2023 no acaba de llegar –pandemias y otros atascos mediante–. Seguimos empujando para que pase, esquivando balas y buscando nuevas formas de trabajar para alcanzar esa deseada velocidad de crucero.

Mientras tanto, el mercado de alquiler se tensa, además de por la falta de stock nuevo, por la llegada del alquiler turístico.

Y todos siguen en pie

Visto desde lejos, el sector no se parece nada al de aquellos brotes verdes que se anticipaban en 2018.

Se acabó la deuda barata…

Se juntó la creciente aversión al riesgo de la banca, con la vuelta de los tipos de interés en positivo. Y eso, con el nivel de apalancamiento habitual en el inmobiliario, tiene serias consecuencias.

Quien quiera deuda, se ha olvidado ya de los tipos bajos y quién sabe, a lo mejor también de la banca.

…y la construcción “de gama media”.

Por mucho que se lo propongan, por mucho que miren a la industrialización y la prefabricación, ya no quedan proveedores que puedan construir barato.

Los costes se han vuelto locos, no sólo por la subida imparable de los materiales, sino también por su volatilidad. Quien encuentre un contratista que mantenga un precio más allá de una quincena, que levante la mano.

Y si el suelo no llega…

El suelo abundante que algunos esperaban para lanzar al sector tampoco acaba de llegar. Las administraciones imponen cada vez más peajes y controles, en forma de informes sectoriales y aprobaciones provisionales. La seguridad jurídica no acaba de llegar, y nadie apuesta por el desarrollo de suelo.

Los promotores que quieren seguir en el mercado se buscan las castañas, como siempre han hecho. Dan la espalda a lo que siempre han mirado, a los polígonos, a los grandes desarrollos urbanos, y vuelven a mirar al centro de la ciudad. Las oportunidades de reforma, de redensificación y de rehabilitación, son un escenario cada vez más frecuente para los promotores hasta ahora habituales del suelo nuevo.

Y aún así, entre toda esta tormenta, la rueda sigue girando. Suben los precios de la obra, del suelo, escasean los proveedores y los materiales, las administraciones no se ponen de acuerdo entre ellas pero la cosa sigue. Bajo el fuego cruzado, las promociones residenciales siguen apareciendo, creciendo y entregando viviendas nuevas a las ciudades. Aunque caigan palos, la vida (y el negocio) sigue.