Lo que se convirtió en una práctica habitual en los primeros años de este siglo cambió radicalmente con el estallido de la crisis de 2008. Desde entonces, la financiación de los préstamos hipotecarios por parte de los bancos bajó hasta una horquilla de entre el 70 % y el 80 % del precio total del inmueble. No obstante, algunas entidades bancarias vuelven a poner sobre la mesa la posibilidad de ofrecer hipotecas sin entrada o con el 100% de financiación si el cliente cumple una serie de condiciones.

Cómo conseguir una hipoteca sin entrada

Habitualmente, en caso de querer adquirir una vivienda el comprador necesita aportar el 20% del total del valor de tasación del inmueble, además de asumir los impuestos y los gastos que se derivan de la compra:

Si se trata de una vivienda nueva se aplica el IVA y si es de segunda mano, el impuesto de transmisiones, más la escritura pública en notaría y la inscripción en el registro de la propiedad. Además de pagar la factura de la gestoría y la de la inmobiliaria, si se cuenta con sus servicios.

¿Qué es una hipoteca al 100 % o sin entrada?
Una hipoteca al 100 % es aquel préstamo que cubre la totalidad del valor adjudicado a la vivienda. No obstante, habrá que disponer de algunos ahorros para hacer frente a los trámites comentados anteriormente, una cantidad que equivale a entre el 10% y el 12% del precio de venta de la vivienda.

En general, para optar a la financiación completa de la hipoteca existen básicamente tres opciones:

• Inmuebles que pertenezcan al banco. Aquellas propiedades que pertenecen a la cartera de propiedades de un banco pueden estar sujetas a condiciones más favorables para el comprador, debido a la amplia oferta acumulada por las entidades.
• Viviendas tasadas por encima del precio de compraventa. Si el precio de compraventa es inferior al de tasación, una hipoteca que financie hasta el 80 % de su valor tasado permitirá cubrir la totalidad del importe de compra. Por decirlo de alguna manera, podría considerarse una hipoteca 100 % pero encubierta. La dificultad radica en encontrar viviendas tasadas por debajo del precio de mercado.
  Para visualizarlo con un ejemplo muy sencillo, pensemos en una vivienda que sale a la venta por 80.000 euros, aunque su valor de tasación es 100.000 euros. Si un banco concediera un préstamo hipotecario al 80 % del valor de tasación de este inmueble, comprarlo por 80.000 euros cumpliría este requisito. Es decir, estaría financiando el 100 % del precio de compra y el 80 % del valor de tasación.

• Bancos que financian la totalidad de la hipoteca. Aunque la mayoría de bancos puede cubrir hasta el 80% del valor, hay entidades que sí ofrecen una financiación del 100%, aunque con ciertas particularidades:
• El plazo del préstamo hipotecario al 100 % puede llegar a ser de 40 años.
• Al asumir un riesgo mayor, los tipos de interés fijados por banco suelen ser más elevados.
• Para optar a la concesión del 100 % del valor del inmueble el banco realizará un análisis de riesgos completo para comprobar la solvencia del cliente que la solicita.
• Fruto del análisis, solo perfiles muy concretos resultan candidatos para recibir esta mayor financiación. Los veremos a continuación.
• El banco puede exigir la contratación de productos adicionales como la domiciliación de nóminas o recibos, planes de pensiones o seguros.
• Mayor financiación, mayor riesgo de impago, más requisitos

Mayor financiación, mayor riesgo de impago, más requisitos

Según los Indicadores del Mercado de la Vivienda del Banco de España, en 2021, menos del 9 % de los préstamos hipotecarios otorgados han financiado más del 80 % de la operación total. Es una clara señal de que se trata de una práctica controlada y no exenta de riesgos.

Alta tasa de endeudamiento y mayor vida del préstamo
Las compraventas financiadas al 100% por el banco tienen plazos de amortización de varias décadas y por encima del plazo medio, incrementando, por tanto, el riesgo de impago por excesivo endeudamiento del beneficiario de la misma.

Por ello, las entidades financieras son muy selectivas a la hora de conceder financiación por encima del 80% del valor del inmueble. En la práctica, las excepciones a ese porcentaje máximo se reducen a jóvenes con ingresos elevados y empleados como funcionarios públicos o en sectores privados consolidados y con expectativas de crecimiento. En definitiva, son muy reducidos los perfiles de comprador que la banca considera suficientemente solventes como para asumir una financiación del 100% o próxima a ella.

Desde el punto de vista del comprador también hay que hacer una matización. Un mayor plazo de amortización implica una mayor probabilidad de que el sector inmobiliario, en general, o el inmueble hipotecado, en particular, sufra cambios de valor —al alza o a la baja—. Es un factor a considerar, pues podría condicionar una subrogación hipotecaria en el futuro (cambiar la hipoteca de banco).

Condiciones más desfavorables para el hipotecado
Para hacer frente al mayor riesgo que supone conceder una hipoteca por encima del 70 u 80% de su valor, la entidad bancaria puede imponer condiciones extremadamente complicadas, como altos tipos de interés o la contratación de otros productos adicionales que aseguren al banco una mayor rentabilidad, que compense de alguna manera el mayor riesgo del préstamo concedido.

En todo caso, cuando se requiere de hipoteca para financiar la compra de una vivienda, sea de la cuantía que sea, los expertos recomiendan no destinar a su pago más del 35% de los ingresos mensuales.

¿Qué perfiles pueden optar a este tipo de hipotecas?
Para que el banco conceda una financiación completa de la hipoteca, el solicitante debe demostrar un nivel de solvencia sólido. Si el cliente cuenta con un perfil crediticio solvente, además de grandes ingresos, trabajo estable y ahorros, o si ambos miembros de una pareja tramitan la solicitud y cumplen los requisitos, será más probable que el banco dé luz verde a la operación.

Otros factores que aportan garantías pueden ser tener un contrato de trabajo fijo con una antigüedad de al menos dos años, trabajar en la Administración Pública o, en el caso de los autónomos, haberse dado de alta en los dos años anteriores a la solicitud de la misma.

¿Hipoteca al 100% sin aval? ¿Bróker hipotecario?
Es frecuente que la entidad bancaria exija un aval para financiar compraventas de mayor riesgo, como son las que se solicitan por encima del 80%. En caso de no contar con avalista, o ante cualquier otro imprevisto que paralice la solicitud de la hipoteca, está la opción de contratar un intermediario financiero que negocie e intermedie en la aprobación del préstamo. Lógicamente, requiere el pago de los honorarios de estos brókeres, que representa entre el 1 % y el 5 % del total de la hipoteca que se está tramitando.

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