Galicia ha dado un paso relevante con la implantación de entidades de certificación de conformidad municipal, concebidas para agilizar determinados procedimientos urbanísticos y reducir carga administrativa sobre los ayuntamientos, sin renunciar por ello a la seguridad técnica y jurídica.
La lógica que hay detrás es razonable: cuando un proyecto llega mejor revisado, mejor documentado y con mayor grado de contraste, el procedimiento puede avanzar con menos incertidumbre y con mayor seguridad para todos los agentes implicados.
La pregunta que surge es si una lógica similar, adaptada a su naturaleza y sin confundir planos jurídicos distintos, podría ayudar también en una fase anterior: la del suelo pendiente de desarrollo.
No se trataría, en ningún caso, de sustituir al ayuntamiento, de alterar la potestad pública de planeamiento ni de convertir un diagnóstico previo en una autorización urbanística. La Administración local tiene una responsabilidad esencial como garante del interés general, de la legalidad, del equilibrio urbano y de la calidad de la ciudad que se construye.
Una fase previa para analizar el suelo activable
Precisamente por eso, la cuestión merece plantearse con prudencia: ¿sería útil crear una fase previa, seria y estructurada, en la que Administración, promotores, técnicos, urbanistas, propietarios y mercado pudieran analizar conjuntamente qué suelos pueden activarse, bajo qué condiciones, con qué cargas, con qué retorno público y con qué grado real de viabilidad?
El debate no debería limitarse a si hay suelo o no hay suelo. La pregunta relevante es otra: qué suelo puede convertirse en vivienda en un plazo razonable y con sentido urbano.
Hoy, estudiar un suelo en desarrollo implica en muchos casos una inversión privada elevada y una incertidumbre difícil de sostener. El promotor encarga estudios, analiza escenarios, moviliza técnicos, plantea alternativas, asume costes y dedica tiempo sin tener siempre una expectativa clara sobre las posibilidades reales de avance. Y, al mismo tiempo, los ayuntamientos deben actuar con prudencia, seguridad jurídica y visión de ciudad, en un marco normativo complejo y con recursos administrativos muchas veces limitados.
En un contexto de necesidad de vivienda, tensión de precios y dificultad para generar nueva oferta, este modelo merece al menos una reflexión compartida.
Colaboración público-privada ordenada
La activación de suelo no debería descansar únicamente sobre el riesgo privado, pero tampoco puede plantearse como una simple reclamación al sector público. Requiere una colaboración público-privada ordenada, transparente y orientada al interés general.
El ayuntamiento debe poder expresar desde el inicio qué ciudad quiere construir, qué déficits desea resolver, qué espacios públicos necesita, qué infraestructuras considera prioritarias y qué condiciones deben cumplirse para que un ámbito tenga sentido urbano. Y el promotor debe poder conocer qué margen real existe para asumir riesgo, invertir, ordenar propietarios, formular propuestas y avanzar con una expectativa razonable.
Esa conversación previa no debería verse como una excepción, sino como una herramienta de responsabilidad urbana.
Un diagnóstico de suelo activable
En los suelos ya previstos por el planeamiento, o en aquellos ámbitos cuya tramitación está activada, puede existir margen para trabajar antes y mejor. No se trata de cerrar una ordenación antes de tiempo ni de condicionar indebidamente el procedimiento urbanístico. Se trata de formular una hoja de ruta inicial: qué necesita el municipio, qué puede asumir el promotor, qué retorno público puede generarse y qué condiciones técnicas, económicas y urbanísticas permitirían que ese suelo dejase de ser una expectativa y empezase a ser una solución.
Una posible vía sería articular un diagnóstico de suelo activable: un documento previo, ordenado y profesional, que estudie el encaje con el planeamiento, el entorno construido, las condiciones reales del ámbito, las cargas previsibles, la viabilidad económica, la posible contribución al interés público y las preguntas críticas que deberían resolverse antes de que todos los agentes inviertan años de trabajo en una dirección incierta.
Ese diagnóstico no sería una licencia. No sería un plan aprobado. No sería una garantía absoluta. Tampoco sería un atajo. Sería una herramienta de lectura compartida.
Podría confirmar que un ámbito no está maduro, que sus cargas son inasumibles o que su desarrollo no responde a las prioridades urbanas del municipio. Pero también podría mostrar que existe suelo viable, promotores dispuestos, necesidades públicas atendibles, infraestructuras que pueden completarse, zonas verdes que pueden crearse y barrios que pueden crecer con más orden.
No lo sabremos mientras sigamos hablando del suelo como una categoría abstracta.
Reducir incertidumbre, duplicidades y tiempos muertos
Si hoy determinados desarrollos pueden demorarse durante años, el reto no debería ser resignarse a esos plazos, sino preguntarse qué parte del proceso puede anticiparse, ordenarse y coordinarse mejor. No hablamos de prometer plazos irreales, sino de abrir un debate serio sobre cómo reducir incertidumbre, duplicidades y tiempos muertos.
La activación de suelo exige una conversación más madura entre Administración, promotores, técnicos, urbanistas, propietarios y mercado. El sector privado debe llegar con proyectos coherentes, estudios serios y propuestas que no solo pidan, sino que también ofrezcan. Espacio público, infraestructuras, zonas verdes, movilidad, eficiencia, vivienda asequible o mejoras para el entorno no pueden verse únicamente como cargas, sino como parte de una negociación urbana razonable.
Pero la Administración también debe formar parte de esa fase inicial desde su papel propio: aportando criterio, definiendo necesidades, señalando prioridades, protegiendo el interés general y ayudando a que los esfuerzos técnicos y económicos se orienten hacia ámbitos con posibilidades reales de desarrollo.
De posibilidad a vivienda
Si las certificadoras han abierto un camino para agilizar licencias cuando el proyecto ya está definido, quizá el siguiente debate sea cómo anticipar parte de ese rigor al suelo que todavía necesita desarrollarse.
Vigo y su área de influencia no necesitan solo más suelo. Necesitan suelo interpretado, trabajado, contrastado y activable.
Tal vez la solución no esté en esperar a que el mercado se paralice por falta de oferta. Tal vez esté en sentar antes a los agentes adecuados, formular las preguntas correctas y construir una metodología compartida para saber qué suelos pueden pasar de posibilidad a vivienda.
No será sencillo. Pero si no abrimos la caja con método, prudencia y responsabilidad, nunca sabremos si dentro había un problema imposible o una oportunidad esperando estructura.
GRUPRÓ, Grupo Inmobiliario
