El arranque del nuevo ciclo inmobiliario posterior a la crisis económica propició la introducción del Project Monitoring como un elemento casi ineludible dentro del proceso de desarrollo de una promoción inmobiliaria. No hay más que ver que desde 2014 hemos monitorizado en TINSA más de 1.100 obras de construcción en España y Portugal, no solo residencial, sino de cualquier tipología (terciaria, industrial, agropecuaria…).

El objetivo del Project Monitoring es asegurar la viabilidad de la promoción, tener la certeza de que las disposiciones de crédito se destinan a cubrir los gastos generados en la obra, y que los trámites técnicos y administrativos se desarrollan con normalidad. En definitiva, permite prever y detectar de forma temprana situaciones de riesgo, lo que facilita adoptar medidas correctoras en el momento óptimo.

Por esta razón nuestros informes se presentan a inversores y accionistas, además de a bancos y entidades de financiación alternativa, como auditoría independiente del desempeño de la obra realizada por la empresa promotora. Nuestra apuesta por la participación de técnicos originarios de donde se construye el inmueble, que son los redactores de los informes en colaboración con validadores de servicios centrales, garantiza el conocimiento local – tan relevante en urbanismo y construcción – y el cumplimiento de los importantes requisitos de calidad que imponemos a todos nuestros productos.

Cada obra es única, y se recomienda adaptar cada seguimiento a los requisitos de la entidad financiera y del trabajo a realizar, ya que una de las ventajas del Project Monitoring es que se trata de un formato flexible, fuera del alcance de la norma ECO/805/2003.

La adaptación más frecuente consiste en aumentar la intensidad del seguimiento para incluir el control de la facturación de subcontratas, pero hay otras nuevas demandas de entidades y clientes de la que nos gustaría informaros a continuación.

Ya hay bancos que están solicitando que se incluya en el Project Monitoring una evaluación de la sostenibilidad de la promoción. Esto es, un análisis de los parámetros que se necesitan para clasificar la inversión, a nivel europeo, en base a sus características de eficiencia energética, mediante certificación, y de evaluación de riesgos medioambientales.

Gracias a nuestra compañía Tinsa Digital, certificadora de eficiencia energética líder, podemos realizar el análisis de los CEE de proyecto y edificio terminado de toda promoción inmobiliaria que nos piden las entidades financieras.

De la misma forma, a través de Deyden Datacentric, empresa de ingeniería de datos del grupo TINSA, somos capaces de evaluar, siguiendo las directrices de la taxonomía europea, 30 riesgos crónicos y extremos, relativos a temperatura, agua, viento y suelo.

En consecuencia, se premia con unas mejores condiciones de financiación a aquellos inmuebles con menores emisiones y consumos, y objeto de riesgos más bajos.

Igualmente, desde TINSA Project Monitoring trabajamos en la monitorización de obras de rehabilitación de inmuebles susceptibles de obtener subvenciones de los Fondos Europeos “Next Generation”, allí donde no operamos como el agente rehabilitador a través de Agentia R+, una joint venture de TINSA y Acerta enfocada en la rehabilitación de edificios que soliciten recursos ‘Next Generation’.

Los servicios de Agentia R+ están encaminados, fundamentalmente, a que las comunidades de propietarios de edificios residenciales puedan acometer las obras de rehabilitación energética beneficiándose de las ayudas públicas contempladas en el desarrollo de estos fondos europeos. Con este modelo, aportamos nuestra experiencia en consultoría energética y edificatoria para la rehabilitación de edificios con una visión integral e interlocución única, gestionando los proyectos a través de un modelo ‘llave en mano’ que abarca el proceso completo.

El reto de la industrialización

Asimismo, el sector de la promoción inmobiliaria se encuentra en un momento de transición en el que, mientras observamos que la mano de obra es cada vez más escasa y envejecida, los requisitos técnicos que deben cumplir los edificios son cada vez más exigentes. Parece que es, al fin, el momento de la industrialización.

Los procesos de industrialización suponen un beneficio importante, tanto por acortar plazos mediante la simultaneidad de procesos, como por la calidad del resultado final, ya que la producción en fábrica garantiza una reproducción exacta y controlada.

Los tipos principales de industrialización que observamos actualmente son la prefabricación modular para promoción o autopromoción de vivienda unifamiliar, así como la industrialización de elementos de edificios, tales como unidades de baños (que ya constan de todos los elementos necesarios para su instalación y uso), fachadas, escaleras, terrazas, etc. Estos elementos permiten un mayor grado de control sobre el acabado final de los edificios, principalmente en sus aspectos térmicos y acústicos.

El sector afronta ahora el reto de impulsar la financiación bancaria de estos proyectos y por ello en TINSA ya estamos proponiendo integrar el seguimiento de la industrialización con el Project Monitoring.

En proyectos de autopromoción, en los que un porcentaje muy alto de la construcción se realiza en fábrica, las comprobaciones intermedias de obra se pueden sustituir por informes de monitorización de la fabricación.

A nivel promotor, con menor porcentaje de industrialización, proponemos integrar las visitas a fábrica en los informes de Project Monitoring, de manera que conste un apartado independiente con el avance de los elementos del edificio objeto de análisis.

En TINSA tenemos la convicción que este será el camino a seguir para la financiación promotora en los próximos años, ya que, sin lugar a dudas, la industrialización ya ha venido para quedarse. Estaremos acompañando de cerca al sector promotor en este proceso.