El mercado residencial empieza a mostrar en el inicio de 2023 signos de desaceleración como consecuencia de una demanda más moderada cuyo poder adquisitivo se ha visto deteriorado por una eleva y persistente inflación y a la que resulta cada vez más caro endeudarse debido a la subida de los tipos de interés. Así, las tasaciones realizadas por Tinsa a lo largo del país reflejan que el precio medio de la vivienda nueva y usada en España en el primer trimestre el año se encareció solo un 0,9 % en el último trimestre (entre el cuarto trimestre de 2022 y el primero de 2023), la tasa trimestral más baja desde el primer trimestre de 2021.

Pese a este enfriamiento, la estadística Tinsa IMIE Mercado Locales refleja que el valor de la vivienda es un 6,3 % superior al de un año antes. Situándolo en un contexto más amplio, el mercado residencial se ha encarecido un 34,2 % desde el mínimo alcanzado durante la crisis financiera (2015) y se encuentra un 20,8 % por debajo de los máximos del boom inmobiliario (2007).

Este cambio de tendencia no se está produciendo al mismo ritmo y con la misma intensidad en todos los mercados. Aquellos enclaves que iniciaron antes la recuperación y acumulaban una mayor tensión de precios, han empezado también a notar antes el freno en los precios. Por ejemplo, tanto en la Comunidad de Madrid como en Cataluña el precio medio se ha incrementado en el último año por debajo de la media española (5,1 % y 4,4 %, respectivamente) y lo mismo ocurre en las capitales: en la ciudad de Madrid la vivienda se incrementó un 0,3 % en tasa trimestral mientras que en Barcelona se produjo un ligero ajuste del 0,3 % desde el cuarto trimestre de 2022.

¿Qué observamos en Galicia? Los datos del IMIE Mercados Locales arrojan un crecimiento del valor medio de la vivienda nueva y usada en Galicia del 0,8% en el último trimestre y del 6,9 % en tasa interanual, hasta 1.213 €/m2. Entre las provincias, A Coruña es el mercado que más está notando la moderación del crecimiento. Según las tasaciones de Tinsa, la vivienda nueva y usada en la provincia de A Coruña apenas registró variación en el último trimestre (-0,3 % trimestral) lo que deja el precio medio un 7,4 % por encima del de hace un año. Las otras tres provincias habrían registrado crecimientos trimestrales por encima de la media, que se mueven entre el 2,5 % de Ourense y el 1,4 % de Pontevedra. Con un precio medio de 1.321 €/m2, la vivienda nueva y usada en la provincia de Pontevedra es un 6,4 % superior a la hace un año y un 17,8 % inferior a los máximos de 2008.

Descendiendo a nivel de municipios, Vigo y A Coruña, los dos enclaves más poblados de la región gallega, ya estarían mostrando en el primer trimestre del año signos de estabilización, mientras que las otras tres capitales han mantenido la inercia de crecimiento de trimestres anteriores, iniciada algo más tarde que las dos primeras.

La vivienda nueva y usada en Vigo se mantuvo sin cambios (+0,1 % trimestral), según las tasaciones de Tinsa. En A Coruña, la estadística arroja un ligero aumento del 0,3 % respecto al cuarto trimestre de 2022. En el resto de capitales, con la prevención de que son mercados estrechos y, por tanto, más expuestos a variaciones atípicas en función de la muestra, Lugo destaca con un aumento trimestral del 4%, que deja su variación interanual en un 8,1 %. El mismo porcentaje de crecimiento que la ciudad de Pontevedra, tras registrar un aumento trimestral del 1,7 %.

Esfuerzo teórico de compra

Fruto del crecimiento de los precios, experimentado de forma más clara desde el segundo semestre de 2021, hemos asistido en los últimos trimestres a un incremento del indicador de esfuerzo teórico de compra de vivienda. A través de esta ratio, Tinsa busca medir cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda y simula el porcentaje de renta disponible que un hogar tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales.

Pese a que los ciudadanos gallegos soportan tasas de esfuerzo inferiores a la media nacional (26,7 % en Galicia vs 31,2 % en España), la accesibilidad se ha endurecido en los últimos trimestres. Pontevedra es la provincia donde se requiere un mayor porcentaje de renta disponible, un 29,4 %, frente al 21,8 % de la provincia de Lugo. Hace un año, el informe Tinsa IMIE Mercados Locales del primer trimestre de 2022 reflejaba una ratio de esfuerzo teórico de compra de vivienda en la provincia de Pontevedra del 27,7 % y del 21,2% en Lugo.

Menor actividad de compraventas

Dejando a un lado la evolución de los precios, la última estadística trimestral de Tinsa refleja una moderación de la demanda, en consonancia con la tendencia a nivel nacional. A Coruña se mantiene como la provincia gallega con mayor actividad transaccional en el acumulado de los últimos cuatro trimestres (año móvil), con 17,5 compraventas por cada 1.000 viviendas de parque construido en la provincia, seguida de Pontevedra, con 16,4 compraventas. En ambos casos, se observa una leve reducción desde la cifra del trimestre anterior, que ascendía 17,8 y 17 compraventas por cada 1.000 viviendas existentes, respectivamente.

La actividad promotora en la región gallega se mantiene muy por debajo de la media española, que en el último año móvil sumó 4,2 visados de obra nueva por cada 1.000 viviendas existentes. Pontevedra es la única provincia que supera la cota de los 2 visados: 2,9 visados por cada 1.000 viviendas de parque, frente al 1,9 de A Coruña, 1,4 de Lugo y 1,2 de Ourense.