A punto de cumplirse dos años de la declaración del estado de alarma que marcó el inicio de la pandemia analizamos a través de las tasaciones realizadas por Tinsa cómo han evolucionado las nuevas preferencias del comprador que surgieron tras el confinamiento: mayor atractivo de la obra nueva, huida de las capitales y búsqueda de viviendas más grandes… ¿Siguen estas tendencias marcando la evolución del mercado?

El confinamiento severo que tuvo lugar entre marzo y junio de 2020 a causa de la pandemia provocó un cambio en las preferencias de los ciudadanos en lo referente a las características que demandaban a las viviendas en las que deseaban vivir. En aquel verano, en el que las compraventas de viviendas se reactivaron de manera mucho más intensa de lo esperado, se hizo patente el protagonismo de la obra nueva, los espacios abiertos, las terrazas, bajos con patio y las zonas comunes, así como el interés por mayores superficies de vivienda ante la necesidad de contar con un espacio para el teletrabajo. Incluso se observó un incremento de la demanda en zonas alejadas de las grandes urbes (rurales, costa…) por parte de quienes tenían la opción de trabajar a distancia y querían alejarse de las aglomeraciones.

¿Estas tendencias llegaron para quedarse o se han ido desdibujando con el paso del tiempo? Para analizar esta evolución hemos recurrido a la información que se desprende de la base de datos de tasaciones de Tinsa que, dada la elevada cuota de mercado que ostenta en el ámbito de la valoración en España, puede considerarse una referencia representativa del comportamiento del mercado. Esto nos cuentan las tasaciones sobre la persistencia de algunas de estas tendencias:

Diferentes ritmos en la evolución de la obra nueva y la segunda mano

El análisis de las tasaciones realizadas por Tinsa desde el final del confinamiento muestra que la obra nueva no solo se mantiene, sino que incrementa su dinamismo. Tras un segundo semestre de 2020 en el que hubo un claro impulso frente a la vivienda usada, el arranque del ejercicio 2021 fue algo más contenido en un entorno de prudencia, pero en el último semestre del año las cifras de obra nueva volvieron a despuntar. Los volúmenes acumulados de tasaciones de producto de nueva construcción en los últimos cuatro meses del 2021 se situaron claramente por encima de cualquier cifra desde 2019. Mientras tanto, la vivienda usada redujo su protagonismo en el último semestre de 2021.

En ambos segmentos, el precio ha reflejado una tendencia alcista, con la obra nueva un 30% en promedio por encima de los valores unitarios de la vivienda usada.

En cuanto a las superficies medias en los segmentos de obra nueva y usada, se produjo un aumento entre abril y diciembre de 2020, pero parece que han vuelto a sus niveles habituales. La vivienda usada ha mostrado cifras bastante estables, en torno 128 m2 en 2021 (en 2020 fueron 132 m2), mientras que en la obra nueva se observa algo más de variación: 136 m2 de media en 2021, descendiendo desde los 149 m2 en 2020.

¿Sigue destacando el segmento de vivienda unifamiliar?

El análisis de las tasaciones muestra que la tendencia que hizo destacar de forma clara la unifamiliar sobre la plurifamiliar se ha ido diluyendo. Lo que fue un movimiento histórico del mercado durante el primer semestre de 2021 (por primera vez los volúmenes de tasaciones de viviendas unifamiliares, tanto adosadas como independientes, se incrementaron por encima de los de las plurifamiliares), dio paso a un segundo semestre de 2020 más contenido. En la primera mitad del ejercicio 2021 volvió a despuntar la unifamiliar, aunque con algo menos de intensidad de lo que lo había hecho anteriormente, y en último semestre del año los volúmenes volvieron a disminuir.

Los compradores se van a vivir al campo… o tal vez no

Las preferencias en este punto son bastante claras también. Tan solo se refleja un aumento de la cuota del conjunto de las provincias frente a capitales en el segundo semestre de 2020, periodo en el que por cada tasación en una capital se daban 2,5 tasaciones en el resto del territorio provincial cuando un semestre antes era de una tasación en la capital frente a 2,1 valoraciones en el resto. A partir de ese momento, la proporción entre ambas ubicaciones se ha reducido y mantenido bastante estable a lo largo del 2021: por cada tasación en una capital se han dado 2,2 tasaciones en provincia. Es decir, hay más actividad en las periferias que antes de la pandemia, pero tampoco mucho más y, desde luego, se ha reducido respecto al momento post-confinamiento.

En resumen, casi dos años después se mantiene la pujanza de la obra nueva respecto a segunda mano, y, ya con menor intensidad, un protagonismo moderado de la periferia y el mercado provincial frente al centro y capitales. Relacionando ambas tendencias, tampoco se puede obviar que la escasez de suelo en los centros y capitales acaba desviando la nueva construcción hacia las periferias y los municipios colindantes a las grandes capitales. Y, sin duda, la relevancia que han adquirido los espacios amplios tras el periodo de confinamiento están dando un impulso extra a este tipo de producto respecto a la situación precovid.