Hacia la estabilización de precios

El valor medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en España, se situó en 1.390 €/m2, un 0,5 % superior a la registrada en el primer trimestre del año anterior, según se desprende de nuestra estadística IMIE Mercados Locales Primer Trimestre 2021. Una cifra que confirma el freno en el descenso de precios experimentado en los últimos meses de 2020 y su avance hacia un escenario de estabilización, sin que se puedan descartar ajustes adicionales en algunos mercados. La evolución del mercado residencial aún sigue sujeta a la evolución sanitaria, a las medidas de contención aplicadas a la economía y a la movilidad nacional e internacional, de modo que podría volver a mostrar escenarios puntuales de afectación significativa tanto positiva como negativa, dentro de una tendencia de estabilización.

En Galicia, el precio de la vivienda nueva y usada en la región se incrementó un 2 % en tasa interanual en este primer trimestre del año, registrando un valor medio de 1.091 €/m2. Una cifra que sitúa el precio de la vivienda en la comunidad gallega un 30,6 % por debajo de los máximos de 2007 y un 10,8 % por encima de sus mínimos (tercer trimestre de 2019).

Galicia es una de las siete comunidades autónomas que muestra en los tres primeros meses del ejercicio 2021 un incremento de precios medios, por detrás de Islas Baleares (4,8 %), Melilla (4,8 %), País Vasco (4,4 %), Canarias (4,1 %), Castilla-La Mancha (2,9 %) y Región de Murcia (2,1 %).

Obra nueva, un valor estable y en algunas ubicaciones al alza

La obra nueva ha contribuido al sostenimiento del sector residencial durante el pasado ejercicio 2020. Se trata de un producto que da respuesta a las necesidades que busca la demanda que ha estado activa durante la pandemia, fundamentalmente un comprador de reposición, asociado a un perfil de solvencia mayor que el de la demanda de primer acceso.

La red técnica de Tinsa coincide en que los proyectos de obra nueva han mantenido de forma generalizada sus precios sin variaciones destacadas. El freno en el inicio de nuevas promociones durante 2020 puede acentuar el problema de escasez de oferta en los enclaves más dinámicos y tensionar los precios al alza si la demanda se mantiene, y todavía más si se incrementara. Dependerá mucho de los diferentes mercados. No pueden descartarse tampoco ligeros ajustes puntuales para finalizar ventas en promociones con oferta en comercialización en ubicaciones o con características menos atractivas para la demanda.

Ajustes en compraventas y visados

Tras un año de afectación derivada de la emergencia sanitaria, los ajustes han sido intensos en compraventas y visados y contenidos en precio, mostrando una recuperación de cifras positivas en el caso de las compraventas tras el período estival. Según los datos recogidos en la estadística IMIE Mercados Locales 1T 2021, a partir de datos del Ministerio de Fomento, entre el primer trimestre y el cuarto trimestre de 2020 (último dato disponible), se transaccionaron 18,9 viviendas por cada 1.000 viviendas de parque existente en el país.

Las provincias más activas en compraventas respecto al tamaño de su parque son Málaga (27,3 viviendas por cada 1.000 existentes), Alicante (25,4 compraventas) y Almería (25 transacciones). Ourense es la provincia española donde menos compraventas se produjeron durante 2020 en proporción a su parque residencial: 8,1 compraventas por cada 1.000 viviendas existentes. El resto de las provincias gallegas muestra también cifras inferiores a la media española: Lugo (11,8 compraventas por cada 1.000 viviendas de parque existente), Pontevedra (12,4 viviendas) y A Coruña (13 compraventas).

La actividad promotora se ha ralentizado respecto a los niveles prepandemia. Si durante el año móvil finalizado el cuarto trimestre de 2019 se aprobó en España un promedio de 4,1 visados de obra nueva por cada 1.000 viviendas de parque existente, los últimos datos disponibles a cierre de 2020 sitúan en 3,3 la proporción de visados sobre parque. Las provincias españolas más activas en el último año han sido Málaga (6,2), Vizcaya (6,1) y Comunidad de Madrid y Navarra (5,3 visados en ambos casos). La actividad en las provincias gallegas se situó por debajo de la media: 2,7 licencias aprobadas por cada 1.000 existentes en la provincia de Pontevedra; 2 visados en Lugo; 1,9 en A Coruña y 1,8 visados en Ourense.

Auge del mercado del alquiler

El contexto de incertidumbre sobre la evolución del mercado laboral, la disminución de la capacidad adquisitiva de la población y el endurecimiento de la financiación, unido a las nuevas tendencias sociológicas (auge del pago por uso, el deseo de flexibilidad y un menor apego a la propiedad…), explican que el alquiler se haya convertido en el gran protagonista del mercado residencial en los últimos meses.

No solo ha aumentado la demanda de arrendamiento entra la población. También desde el lado de la actividad profesional y la inversión el ‘Build To Rent’ se ha consolidado como una fórmula en crecimiento en los mercados más dinámicos de nuestro país. Ofrece a los promotores la oportunidad de diversificar sus servicios y de reorientar algunos proyectos inicialmente destinados a venta a los que la situación actual ha complicado la salida comercial.

Búsqueda de más espacio

La búsqueda de espacios más amplios y de zonas al aire libre ha cobrado peso tras el COVID. De hecho, el 38,3 % de las viviendas tasadas por Tinsa en los últimos 12 meses fueron unifamiliares frente a casi el 32 % que suponía en los 12 meses anteriores. Es decir, el peso de la tipología unifamiliar (adosados, pareados y viviendas aisladas) se ha incrementado 6 puntos y medio durante la pandemia.

También se han observado cambios en el tamaño de las viviendas. Las tasaciones realizadas por Tinsa en el último año reflejan ligeros incrementos en la superficie media en las diferentes categorías de vivienda, especialmente en la tipología plurifamiliar. Las mayores variaciones positivas se han dado en el tramo de viviendas por encima de 100m2, donde la superficie media ha pasado de 125 m2 en marzo de 2020 a 128,5 m2 en febrero de 2021. En el caso de la vivienda unifamiliar, no hay una tendencia tan clara de aumento de superficies.