No es fácil hacer previsiones para 2021 en un contexto que sigue siendo de total incertidumbre. Junto a noticias positivas como la llegada de la vacuna, nos encontramos ya en los inicios de una tercera ola de contagios y una actividad económica pendiente de posibles nuevas restricciones. La intensidad y la duración de la crisis sanitaria son las claves para poder marcar en el calendario los plazos de la recuperación tanto económica como del mercado inmobiliario.

Nuestra estadística de precios trimestral IMIE Mercados Locales, publicada en la recta final de 2020, nos ha dejado algunas certezas sobre cómo ha sido la evolución de la vivienda en ubicaciones concretas de las CCAA, provincias y capitales en el ejercicio pasado. El pasado ejercicio supuso un final abrupto del ciclo expansivo en el mercado residencial, que ya en 2019 había comenzado a mostrar síntomas de estabilización en las ubicaciones más tensionadas. A partir de los datos de la estadística IMIE General y Grandes Mercados que publica mensualmente Tinsa, concluimos que la vivienda en España se ha abaratado de media un 2% desde el inicio de la crisis sanitaria en marzo.

Evolución asimétrica y buen momento para la inversión

Tras un mes de septiembre y octubre en los que el mercado registró una mayor tensión a la baja en los precios, especialmente de vivienda usada, el mes de diciembre mostró una moderación de la tendencia descendente en todos los principales mercados. De cara a 2021, dentro de la enorme incertidumbre existente, la previsión es que el mercado de la vivienda continúe el ajuste moderado de los precios, inferior a un 3% de media.

Al igual que ha ocurrido en 2020, la vivienda de segunda mano y los mercados turísticos con elevada presencia del comprador internacional serán los más expuestos a caídas adicionales, mientras que en obra nueva el ajuste vendrá dado principalmente por una reducción de la actividad (freno del inicio de nuevos proyectos) quedando los ajustes de precios limitados a casos puntuales.

Por tanto, desde Tinsa podemos hablar de un optimismo moderado, con comportamientos asimétricos en los diferentes mercados residenciales. Las compraventas se recuperarán, ya que entre los drivers positivos para el mercado destaca el atractivo de la vivienda como inversión, en un escenario de alta liquidez y tipos de interés en mínimos históricos. De hecho, pese a que la inversión inmobiliaria ha sufrido una reducción significativa en los volúmenes de contratación, sobre todo en áreas como el turismo y el consumo, se ha mantenido muy activo estos meses el cierre de operaciones de inversión para promoción de vivienda en alquiler (‘build to rent’).

Build to rent y rehabilitación

Tras el shock inicial, la actividad de Tinsa resurgió con fuerzas renovadas, superando incluso los resultados mensuales de años anteriores. Y es que, a diferencia de la crisis anterior de 2008, el sector residencial no es el problema o parte de él, sino más bien parte de la solución: tanto por la actividad y el empleo que puede generar, como por la puesta en marcha de soluciones que favorezcan la accesibilidad a la vivienda por parte de importantes segmentos de población.

El residencial se ha visto menos afectado que el turismo o la hostelería, por su inercia de preventas y obras en curso, y su carácter de bien de primera necesidad. El reto es diseñar modelos y procesos para ofrecer soluciones a una demanda que se ha reconfigurado y que reclama nuevas necesidades. El ‘build to rent’ y la rehabilitación de inmuebles serán dos áreas protagonistas en los próximos años.

Fondos de inversión y promotoras han firmado acuerdos para construir más de 20.000 viviendas destinadas al alquiler hasta 2025, que se espera contribuyan a mejorar la accesibilidad a la vivienda de los más jóvenes y de todos aquellos que no quieren o no pueden afrontar la compra de una vivienda.

Por su parte, la rehabilitación de viviendas tiene un gran recorrido y potencial por delante en nuestro país. Aunque ha tenido una actividad limitada en los últimos años, se espera que los fondos europeos de recuperación sirvan para dar el impulso necesario.

Junto al sector residencial, el mercado logístico ha batido récords afianzado por el auge del comercio online y ha concentrado buena parte de la inversión inmobiliaria en 2020, con perspectivas de que continúe en los próximos meses. También el segmento de las residencias de estudiantes se postula como un sector con crecimiento a medio plazo.

Entre los grandes damnificados por la pandemia se encuentran el retail y el hotelero, que tardarán aún en recuperarse. El mercado de oficinas encara un periodo de readaptación en que tendrá que integrar los efectos de la expansión del teletrabajo y el redimensionamiento de los espacios en las oficinas tradicionales.