Este año 2017 es sin duda el de la confirmación de la reactivación del sector inmobiliario en España después de casi una década de crisis. En un entorno macroeconómico más favorable y con un crecimiento sostenido de la demanda, los promotores vuelven a mostrar interés en nuevos proyectos. Esta reactivación se distribuye de forma desigual por la geografía nacional, siendo especialmente notable en los principales centros urbanos, zonas costeras e islas, mientras que se manifiesta de forma más contenida en el resto del país.

Galicia está entre las regiones donde está costando cerrar el ciclo y reiniciar con fuerza la actividad inmobiliaria. En los tres últimos años se ha apreciado una ligera mejoría en cuanto a las promociones construidas, con crecimientos interanuales de las licencias de obra nueva de viviendas del 1,71% en 2015, del 6,84% en 2016 y del 13% en el primer semestre de 2017, si bien es cierto que la mayor parte de ellos se trata de viviendas unifamiliares, según datos del Instituto Galego de Estatística (IGE). Paralelamente, se atisba demanda suficiente dirigida a promociones plurifamiliares de obra nueva en las principales ciudades de la comunidad. Todo ello apunta a que, aunque con cierto desfase, la actividad inmobiliaria se reactivará siguiendo la tendencia general.

En este contexto, además de con las dificultades intrínsecas a la actividad promotora local (obtención de financiación y la compleja tramitación de los planes urbanísticos, por ejemplo) promotores, propietarios de carteras de suelo e inversores van a toparse con un nuevo marco legal: las nuevas Ley Hipotecaria y Ley de Catastro, que en aras de incrementar la seguridad jurídica inmobiliaria obligan a una coordinación Registro-Catastro. Esta novedad normativa tiene especial transcendencia en el territorio gallego dado lo fragmentado de su estructura de propiedad.

La situación tiene un claro trasfondo histórico. Según datos del Catastro, Galicia es la comunidad autónoma donde el terreno está más repartido, con algo más de 11 millones de parcelas concentradas en 315 municipios, frente a 9 millones de parcelas en 2.248 municipios en Castilla-León, la segunda región más fragmentada. Y de acuerdo a datos de los notarios, entre 2011 y 2016, en plena crisis, Galicia ha sido la comunidad autónoma donde mayor número de operaciones de segregación y agrupación de parcelas se han realizado en España, 19.040, tan sólo superada por Andalucía (30.738 operaciones), que tiene una superficie tres veces superior. Es por tanto un tipo de operación habitual en esta región.

La Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria y el texto refundido de la Ley de Catastro (RD 1/2004 de 5 de marzo), que entraron en vigor en 2015, convierten en obligatoria la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro de las identificaciones de las fincas objeto de operaciones de inmatriculación (1ª inscripción en el Registro) o que impliquen reordenación de terrenos (agrupación, segregación, reparcelación, etc..). La figura del registrador de la propiedad cobra especial importancia, ya que es quien está obligado a calificar la representación gráfica que se le aporte para identificar la finca correctamente, para lo cual en muchos casos es clave realizar levantamientos topográficos, modificar el Catastro y realizar informes técnicos para su incorporación en el proceso.

La coordinación de una finca puede realizarse también de forma voluntaria como operación registral especifica. Mas allá de verlo como una obligación en los casos que recoge la norma, la coordinación aporta un interesante beneficio: permite presumir la exactitud de los datos físicos de una finca registral, teniendo la carga de la prueba quien alegue lo contrario. Para esto se ha de lograr la perfecta identificación del inmueble y de sus circunstancias físicas y gráficas con plena seguridad jurídica.

No tener regularizada una finca en los supuestos anteriores impide realizar la operación registral, lo que eleva sensiblemente los plazos cuando estas operaciones son previas y necesarias para un desarrollo inmobiliario. El resultado de los trabajos de coordinación puede condicionar, además, el propio negocio planteado y la obtención de crédito hipotecario, con el consecuente perjuicio económico.

Las situaciones que puede encarar un propietario en este ámbito son variadas y complejas, por lo que es conveniente disponer de asesoramiento jurídico-patrimonial especializado, que permita avanzar con solvencia por los requerimientos y procesos inherentes a la regularización registral y catastral.

De acuerdo a la experiencia de Tinsa, que dispone que un departamento específico formado por juristas y técnicos especializados en operaciones de regularización patrimonial, es crucial el primer análisis para asesorar adecuadamente sobre el procedimiento legal de coordinación más adecuado dentro del amplio y complejo abanico de posibilidades que contempla la nueva legislación. A partir de ahí comienza el trabajo propiamente dicho de regularización, que incluye trámites como la identificación física de la/s finca/s, la emisión de informes con la representación gráfica alternativa (RGA) ajustados a la finalidad específica y su presentación en el Catastro para la obtención del informe de validación gráfica (IVG) necesario para continuar con la tramitación.