El 1 de enero de 2016 entró en vigor la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

En este sentido, la Ley 20/15 modifica la disposición adicional 1ª de la LOE que regula la percepción por el promotor de cantidades a cuenta del precio durante la construcción. De este modo, el legislador persigue dotar de una mayor seguridad jurídica al adquirente de la vivienda, al eliminarse el concepto de póliza colectiva.

Entre las obligaciones del promotor que perciba cantidades anticipadas a cuenta se encuentran:

• Garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, mediante seguro de caución o aval solidario, la devolución de las cantidades entregadas (incluidos los impuestos correspondientes) más los intereses legales, para el caso de que no se cumplan los plazos convenidos para el inicio de la construcción o la entrega de la vivienda 
• Apertura de una cuenta especial en una entidad de crédito en la que los adquirentes depositarán las cantidades anticipadas

Según el Régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa del promotor, la Ley establece de manera categórica, que la aportación de las garantías es de carácter obligatorio, incluso cuando la construcción de las viviendas sea llevada a cabo por una comunidad de propietarios o una sociedad cooperativa. Una de las formas alternativas para garantizar la obligación es a través de la suscripción de un contrato de seguro de caución con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España.

Para que un contrato de seguro de caución pueda servir como garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas debería cumplir los siguientes requisitos:

• Suscribir una póliza de seguro individual por cada adquirente, en la que se identifique el inmueble para cuya adquisición se entregan de forma anticipada las cantidades o los efectos comerciales.
• La suma asegurada incluirá la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.
• Será tomador del seguro el promotor, a quien le corresponderá el pago de la prima por todo el periodo de seguro hasta la elevación a escritura pública del contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente.
• Corresponde la condición de asegurado al adquirente o adquirentes que figuren en el contrato de compraventa.
• El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso, excepción oponible.
• La duración del contrato no podrá ser inferior a la del compromiso para la construcción y entrega de las viviendas. En caso de que se conceda prórroga para la entrega de las viviendas, el promotor podrá prorrogar el contrato de seguro mediante el pago de la correspondiente prima, debiendo informar al asegurado de dicha prórroga.
• El Promotor no podrá enajenar ninguna vivienda en la que el asegurador haya indemnizado al asegurado hasta haber resarcido a éste por la cantidad indemnizada.

En caso de que se produzca el siniestro, en el momento de ejecutar de la garantía, el adquirente podrá optar entre:

• La rescisión del contrato con devolución de las Cantidades Aportadas
• o conceder al Promotor prórroga, haciéndolo constar en una cláusula adicional, especificando las nuevas fechas de terminación de la construcción y entrega de la vivienda. Nuevamente, el legislador no regula el efecto de esta prórroga sobre la garantía.

Para la Cancelación de las garantías otorgadas, estas se cancelarán cuando:

• Haya sido expedida la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o documento equivalente expedido por el órgano administrativo competente
• y el Promotor haya acreditado la entrega de la vivienda al adquirente.