Desde Gesvalt hemos publicado nuestro Informe de Vivienda correspondiente al tercer trimestre del año 2022. El estudio, realizado con datos propios por el departamento de Research, refleja un incremento del precio de la vivienda del 4,0 % con respecto al mismo periodo del año 2021.

Este aumento, que es el mayor desde la inversión de la tendencia de caídas postpandemia que se produjo en el segundo trimestre de 2021, implica la sexta subida consecutiva por encima del 3 % a nivel nacional. En los trimestres anteriores, este incremento fue del 3,5 %, 3,7 % (dos trimestres consecutivos), 3,9 % y 3,3 %. Los expertos de Gesvalt, ante esta situación, estiman que se puede deber, por un lado, como una respuesta a las contracciones de precios del año 2020 y, por otro, por el incremento de los costes de construcción y el aumento de la demanda ante la perspectiva, ya cumplida, de subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo. Sin embargo, también vaticinan, con la prudencia que supone la inestabilidad actual, una estabilización de los precios en el cuarto trimestre del año y los primeros meses del 2023, producida por el encarecimiento de las hipotecas y las perspectivas de una potencial recesión.

Tras este nuevo incremento, el precio de la vivienda ha alcanzado los 1.498 €/m2, lo que implica que, a pesar de la tendencia ascendente, todavía se sitúa un 30,1 % por debajo del máximo histórico fijado en el primer trimestre de 2008. De esta forma, una vivienda con un valor promedio y una superficie de 90 m² tendría un precio que ascendería hasta los 134.820€, frente a los 129.690€ del año pasado.

Por otra parte, el Informe de vivienda también señala que la tendencia al alza de los precios ha sido generalizada, ya que se ha producido en todas las comunidades autónomas con la excepción de Galicia (-0,4 %) y Aragón (-0,1 %), que repiten ligeras caídas respecto al trimestre anterior, y a las que se suma La Rioja con un leve descenso del 0,2 %. Por el contrario, Baleares vuelve a liderar, por cuarto trimestre consecutivo, el ranking de comunidades autónomas con mayor incremento del precio de la vivienda. En esta ocasión, el aumento ha sido del 6,1 %, tras el 6,7 % del trimestre anterior. En segundo lugar, tras las islas se ha situado la Comunidad Valenciana, con un 5,4 %, seguida de la Comunidad de Madrid, con un 4,6 %, y Navarra, con un 4 %. En Cataluña, por su parte, la estadística ha crecido un 2,3 %.

Galicia, la línea discordante en la tendencia

El tercer trimestre del año vuelve a marcar en Galicia la tendencia inversa a la nacional. Por sexto trimestre consecutivo, Galicia vive un decrecimiento del precio de la vivienda mientras aumenta la tendencia nacional, aunque en esta ocasión ha sido más moderado, del 0,4 %. Aragón también repite por segundo trimestre consecutivo, con una ligera caída del 0,1 % y se suma La Rioja, con una bajada del 0,2 %.

Por otra parte, las Islas Baleares mantienen su posición como la región con los precios residenciales más altos del país, con un valor promedio de 2.532 €/m2, mientras que la Comunidad de Madrid repite en segunda posición con un valor de 2.406 €/m2 seguida de cerca, de nuevo, por País Vasco, 2.276 €/m2. La parte inferior del ranking también se mantiene estable, con Extremadura al final de la tabla, con un valor de 840€/m², seguida por Castilla la Mancha con 881€/m². Por otra parte, la Región de Murcia, con 1.023€/m² supera a Castilla y León (1.012 €/m²).

Los alquileres también al alza

Tras un inicio de año irregular, la tendencia de los alquileres se ha estabilizado al alza, siguiendo la estela de la compraventa. En este sentido, en el tercer trimestre del año, el aumento generalizado de los precios de rentas ha provocado que las únicas provincias que fijan su promedio por debajo de los 5 €/m²/mes hayan sido Jaén (4,79 €/m²/mes) y Zamora (4,96 €/m²/mes). Por otra parte, Los mayores incrementos en el precio interanual del alquiler los presentan Málaga (+17,6 %), Huelva (+14,5 %), Baleares (+13,6 %), Castellón (+12,5 %) y Barcelona (+12,1 %). Por el contrario, las únicas tres provincias que presentan contracciones en su promedio de precios de renta han sido Lérida, Huesca y Zamora.

En lo que respecta al precio total, la provincia de Barcelona (17,72 €/m²/mes) vuelve a encabezar el ranking en cuanto a precios más elevados, y repite siendo la única que supera la barrera de los 16 €/m2/mes. Madrid se ha situado en segunda posición (15,75 €/m²/mes), seguida de Guipúzcoa (15,37 €/m²/mes) y Baleares (15,00 €/m²/mes). En estos dos casos, superan por primera vez la cota de los 15 €/m²/mes.

En el ámbito municipal, la tendencia del alquiler ha sido similar a la provincial. Los únicos municipios con rentas superiores a los 15 €/m²/mes siguen siendo Barcelona, Madrid, San Sebastián; al que se sigue sumando Castelldefels, con 15,11 €/m²/mes. En estas ciudades, los precios de alquiler de vivienda media de 90 m² se sitúan en torno a los 1.600€. En cambio, los municipios de más de 50.000 habitantes con el alquiler de vivienda más bajo son Linares, Puertollano y Ponferrada; con unitarios inferiores a los 5 €/m²/mes.

Los visados de dirección de obra se incrementan, las certificaciones de final de obra descienden

Durante los seis primeros meses del año, observamos un comportamiento diferencial en dos de los indicadores fundamentales que marcan el comportamiento del mercado inmobiliario. A cierre del segundo trimestre de 2022, el dato acumulado de visados de dirección de obra ha reflejado un incremento respecto al mismo periodo del año pasado del 3,2 %.

De forma contraria, la cifra de certificados finales de obra cae un -6,0 %, aunque esto puede deberse a la temporalidad de los mismos durante el año pasado, dada la atípica situación sanitaria que aún seguía latente. Las comunidades en las que más certificaciones se han realizado han sido la Comunidad de Madrid (18,2 % de total), Andalucía (también 15,8 %) y Cataluña (15,6 %). En el volumen de visados de dirección de obra, la Comunidad de Madrid se sitúa a la cabeza (19,4 % del total), seguida por Andalucía (17,5 %) y Cataluña (15,3 %).