Hacer una casa no es meter en una máquina de producción masiva piezas que matemáticamente son creadas de forma idéntica y así generar elementos en masa. Y ello, a pesar de la cada vez más implantada vivienda industrializada. No es posible equiparar la Ford a la promoción inmobiliaria.

El empresario promotor de viviendas, serio y dedicado, que son la mayoría (en todos lados cuecen habas), realiza un esfuerzo de inversión, conocimiento, análisis, ejecución, y comercialización para crear un bien de primera necesidad.

La realidad es que socialmente nunca se ha valorado ese esfuerzo, no es una cuestión del año 2024; una transmisión de la información a la sociedad errónea por los medios de comunicación (en algunos casos muy desacertada), un uso político histórico de la promoción inmobiliaria (en la casi totalidad de los casos ajena al empresario); son multitud los que han hecho y hacen bien las cosas frente a los que las han hecho mal, han ido generando en los compradores de vivienda, en el fondo en los consumidores, una concepción bastante errónea sobre (1) el producto que adquirían (2) lo que costaba fabricarlo y (3) la diligencia de información en la obtención, conocimiento y entendimiento de la información, que no sólo correspondía al promotor sino también al comprador (y ello a pesar de la legislación garantista de nuestro Ordenamiento Jurídico).

Que el adquirente de viviendas ejecutadas por una empresa que se dedica profesionalmente a su promoción es un consumidor no es algo discutible; primero porque así lo señala la Ley y en segundo lugar porque su posición en el mercado es la que corresponde a tal concepto. No debemos nunca olvidar que la protección de los consumidores es un principio básico general dentro de nuestro Ordenamiento Jurídico, tal como resulta del artículo 51 de la Constitución.

En el año 1989 se aprueba el Real Decreto sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas (aún vigente). Un avance respecto a la vigente, entonces, Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y el primer paso concreto en la materia. Hasta entonces la Ley simplemente consagraba como un derecho básico de los consumidores y usuarios «la información correcta sobre los diferentes productos o servicios» con alguna especificación no desarrollada a la vivienda (aspectos como los materiales de construcción, gastos que pueden repercutir en el comprador y documentación a entregar en la adquisición de una vivienda).

La regulación no pudo ser más acertada. El vigente Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias conceptualiza define al consumidor en su art. 7 como personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión. El Texto Refundido, que trae causa de la Ley 2014, a diferencia de la primera Ley de 1984, delimita igualmente los conceptos de “empresario” y “proveedor”.

Desde luego, cabe hablar de un consumidor de viviendas y, en general, de bienes inmuebles. Ya el art. 1 de la LCU del año 1984 disponía que "a los efectos de esta Ley son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales los bienes muebles o inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones, cualquiera que sea la naturaleza pública o privada, individual o colectiva, de quienes los producen, facilitan, suministran o expiden".

Por tanto, desde hace muchos años existe un claro reconocimiento normativo de la figura del consumidor de viviendas y, en general, de inmuebles, siendo consumidor el que establece la relación contractual con el transmitente o cedente de la vivienda.

La complejidad jurídica y técnica en la promoción de viviendas unida a la necesidad de configurar un régimen de protección cada vez férreo, ha ido complementando y perfeccionando la legislación básica de consumidores (siempre desde el mismo prisma e idéntico esquema de intervención consumidor-empresario): Ley de Ordenación de la Edificación, Legislación de Viviendas de las Comunidades Autónomas, legislación Notarial, Hipotecaria y acceso al Registro de la Propiedad, Legislación fiscal, etc.

El equilibrio de relación existente entre cada de uno de los agentes intervinientes, empresarios, consumidores, proveedores es muy difícil de mantener, pues obliga a todos y cada uno de ellos a conocer perfectamente el papel que desempeñan, teniendo siempre como base el viejo principio comercial “el consumidor siempre tiene la razón”.

Pero cierta modificación por la vía de hecho de ese equilibrio a través de la difusión errónea de noticias o la utilización interesada de la profesión de promotor inmobiliario puede dar lugar, como está sucediendo, a que el consumidor tienda a “aprovecharse” de la posición de justicia dominante que lógicamente le genera el ser adquirente de bienes para su vida cotidiana y que le son transmitidos por aquellos que sí realizan una actividad empresarial, y que por tanto tienen y deben tener el conocimiento y la experiencia. Ello dificulta extraordinariamente el trabajo del promotor, desalienta, desanima y, en definitiva, desvirtúa mercado. Incluso puede dar lugar a que el promotor caiga en la tentación de hacer mal su trabajo. No es bueno. Ni para uno ni para otros

Ya hemos señalado que fabricar viviendas no es producir en masa piezas de coche o muebles estandarizados. La ejecución de viviendas, o más específico de un edificio de viviendas (pues es el producto habitual de convivencia residencial en nuestras ciudades) requiere, siempre desde la perspectiva de la legislación de consumidores y usuarios, realizar una multiplicidad de actuaciones cada vez más complejas y coordinadas tanto desde el punto de vista técnico como jurídico: proyectos de obras que se tramitan en un ayuntamiento para obtener una licencia y que son modificados constantemente pues los criterios de aplicación de la normativa urbanística (en muchos casos anticuada) son muy variables, (2) problemas en ejecución de obra que no siempre han podido materialmente ser previstos durante la elaboración del proyecto (aparición de vicisitudes jurídicas del inmueble que se está ejecutando que en muchos casos tampoco fueron evidenciadas en un primer estudio detallado, el Derecho no es una ciencia exacta); (3) dificultades con las empresas constructoras que a su vez pueden tener problemas durante la ejecución de las obras (y que además últimamente suelen renegociar los contratos por mor de las crisis económicas), (4) compañías suministradoras con exigencias desproporcionadas para la puesta en marcha de los servicios…..etc, podríamos estar así cientos de horas.

No debemos confundir el equilibrio entre consumidor y empresario con el aprovechamiento de una posición dominante o con incluso intentos de desvirtuar una profesión muchísimo más compleja de lo que parece. Tener un buen sistema jurídico que garantice la posición de cada uno es un logro de muchos años de trabajo, pero la sociedad cambiante que tenemos, a veces, parece buscar cierta ruptura del papel de cada uno. Conviene que entre todos se haga un esfuerzo por evitar romper el equilibrio natural del mercado de promoción de viviendas. Es muy tentador tratar de posicionar más allá de lo justo a alguna de las partes cuando dicho equilibrio se fundamenta en posiciones como las que resultan de la relación entre consumidor y empresario y más aún cuando el sistema económico es tan complejo como el actual.

Rigor en la comunicación, en la transmisión de noticias y por supuesto en el análisis jurídico son presupuestos esenciales para los tiempos que vivimos. Hagamos entre todos un esfuerzo para que las buenas empresas de nuestro ramo (algunas premiadas) que llevan años trabajando para poner en el mercado un producto de calidad y éxito para los consumidores (que son los verdaderamente importantes), puedan continuar, con sus vicisitudes, sus errores y sus aciertos (siempre en una actividad compleja como la promoción pueden surgir incidencias técnico-jurídicas), jugando el papel esencial que les requiere la sociedad: FABRICAR UN BIEN DE PRIMERA NECESIDAD, LA VIVIENDA.