Comenzaba mi lectura diaria en los periódicos digitales, nacionales y locales el pasado día 11 y despertaba con un titular de impacto: “Le dan licencia para una vivienda y construye cinco” (La Voz de Galicia, Vigo), “un particular pidió al Ayuntamiento de Vigo licencia para construir una vivienda unifamiliar y acabó levantando cinco. Por si esto fuera poco, también construyó sin permiso municipal una piscina y colocó un portal metálico y de hormigón sobre un camino público. El Concello le ha dado un plazo de tres meses para que proceda al derribo porque nada de lo construido resulta legalizable”.

Ya el titular, a los que vivimos del mundo jurídico-urbanístico, nos resulta una mezcla entre inquietante, cómico-dramático y preocupante. Vivimos de esto. Obviamente tras el hallazgo no pude menos que profundizar en la noticia que, más allá del hecho en sí, provocó en mí una pausada reflexión; con independencia de cuestiones morales y de un ánimo evidentemente incumplidor totalmente reprobable, ¿cuál es el razonamiento y el espíritu que invitan a un interesado a realizar una inversión económica fuerte aún a sabiendas de que es contraria a la legalidad urbanística?

Los ejemplos no son sólo el de la noticia del pasado día 11 sino múltiples. Son constantes los expedientes de disciplina urbanística iniciados por los Concellos por incumplimiento de las licencias de obras o por ausencia de las mismas.

Debemos distinguir al particular inversor (poco diligente) del promotor profesional, y obviamente aquel que ejecuta 5 viviendas en vez de 1 no es un mero interesado que ha construido su vivienda habitual. Ahora bien, no debemos olvidarnos que el promotor profesional lleva años trabajando con esfuerzo, cumpliendo en sus edificaciones las determinaciones de la legislación urbanística y de los planes generales vigentes, con las instrucciones y órdenes que las interpretan, y todo ello para poder hacer bien las cosas.

Hemos hablado ya muchas veces de la compleja situación transitoria que tenemos en la actualidad en la ciudad de Vigo, viviendo “entre planes” y sujetos a una provisionalidad en cuanto a la Ordenación, no resuelta por la Ley (aun seguimos expectantes sobre si se cumplirán los plazos previstos en el artículo 87.2 de la Ley 2/2017, de 8 de febrero, de medidas fiscales, administrativas y de ordenación para la aprobación del nuevo PXOM)

A comienzos y mediados de año el Concello de Vigo, en un loable intento por clarificar la mezquina situación urbanística en la que nos encontramos, aprobaba dos documentos interesantes, complejos y para diferentes casos de dudosa interpretación; me refiero (1) a la Instrucción nº 1/2022 relativa a la posibilidad de realizar obras en edificios en situación de fuera de ordenanzas incluidos en el IOP y (2) a la Orden de Servicio 2/2022 relativa al criterio a aplicar en las parcelas existentes en suelo urbano consolidado con falta de grafiado de alineaciones. La problemática en el análisis de las soluciones planteadas es diversa, pero es verdad que ninguno de las dos resuelve con nitidez o permite aclarar el alcance de situaciones tales como, por ejemplo, la condición de solar en los casos en los que existe el problema de la semi-rúa o la afectación a los condominios, también llamados formalmente complejos inmobiliarios.

Son dos ejemplos de un intento municipal por, a pesar del revés judicial que supuso la nulidad del PXOM de 2008, tratar de hacer bien las cosas, pero no es suficiente. Los interesados llevan años convencidos de que la compleja legalidad urbanística es mucho menos interesante que promover unidades inmobiliarias ilegales que pueden ser puestas en el mercado y respecto de las cuales, a pesar de que no deben ser adquiridas por los consumidores finales (pues no cumplen con todos los requisitos de la legislación de Vivienda), existen algunos pocos demandantes que, en el otro lado de la historia, confían en prescripciones de la infracción urbanística o caducidades de expedientes.

La precariedad a la que se ven sometidos los funcionarios técnicos que han de interpretar las normas y con ello su difícil coordinación con los técnicos arquitectos que deben encajar los proyectos contra siempre los honorarios (poco equilibrados) del cliente no ayudan a mejorar la situación. Hay cierto convencimiento social de que la lentitud de la Administración, no siempre con el ojo avizor a través de su policía urbanística, y nuestro viejo, casi ya intrínseco, “ti ve facendo e logo…”, resulta más rentable a futuro.

Los abogados urbanistas vivimos de los “líos” y obviamente también de los que resultan de la disciplina urbanística pero no nos confundamos, cuanto mejor funciona el sistema, cuanta mayor es la interpretación correcta del territorio y de lo que en el mismo se puede hacer, mejor es el trabajo que desempeñamos.

Son muchos los interesados que dedican sus ahorros a la inversión inmobiliaria haciendo muy bien las cosas, y muchos promotores profesionales que arriesgan en el juego empresarial procurando productos inmobiliarios de calidad, buscando soluciones innovadoras que se adapten a las necesidades sociales que vivimos. Sigue siendo muy importante hacer bien las cosas.

Estamos a las puertas de la aprobación de la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda que va a reforzar la transparencia en la venta y alquiler de viviendas con especial hincapié en la situación urbanística de las mismas, lo que va a obligar al propietario o promotor a ser aún más diligente si quiere intervenir en el mercado. Es posible que se eliminen ciertas tentaciones de incumplir.

Sigamos luchando porque lo peor no se convierta en lo bueno.