VALORACION CRíTICA DE LA RESOLUCIÓN de 17 de abril de 2017 por la que se actualizan los anexos de la Orden de 28 de diciembre de 2015 por la que se regulan los medios de comprobación del valor de los bienes inmuebles a utilizar, de los previstos en el artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, en el ámbito de los impuestos sobre sucesiones y donaciones y sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, así como la normativa técnica general.

En Galicia la comprobación de valores se lleva a cabo, principalmente, utilizando los métodos del artículo 57.1.b de la Ley General Tributaria (estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal) y del artículo 57.1.c) de la misma norma (precios medios en el mercado).

Respecto al método del 57.1.b), consiste en aplicar unos coeficientes multiplicadores aprobados por la Xunta de Galicia al valor catastral de cada inmueble.

Sin embargo, este sistema tiene en nuestra opinión los siguientes problemas:

1º.- hay muchos inmuebles excluidos de este método de valoración, de acuerdo con la Orden de 28-12-2015 actualmente vigente. Por poner algunos ejemplos, no se aplicarán los coeficientes a edificios enteros, viviendas de más de 200m2, locales con superficie superior a 400m2, locales comerciales interiores, en esquina o con forma irregular, etc…

Estos inmuebles y los demás mencionados en la Orden, deberán valorarse conforme a otro método de los previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria, y será ilegal la valoración resultante, si se aplican los coeficientes.

2º.- La utilización de estos coeficientes está reconocida por algunos TSJ, entre ellos el de Asturias y Andalucía, que reducen la impugnación a cuestiones tales como las discrepancias respecto a la titularidad, superficie, o valor catastral del inmueble; pero estos TSJ no se plantean la cuestión más importante: Es decir, si este método de valoración es apto para obtener el valor real de los inmuebles valorados.

El TSJ de Valencia sí ha afrontado esta cuestión, y en una sentencia dictada en febrero de 2016 ha llegado a la conclusión de que el método del 57.1.b) de la Ley General Tributaria, aunque es legal, no es adecuado para valorar inmuebles.

Ciertamente, se trata de un método que se basa en un valor colectivo, como es el catastral, y al que aplica un coeficiente aprobado de forma genérica para todo el municipio.

Dicha forma de valorar es lo contrario a la valoración individualizada de cada inmueble necesaria para obtener su valor real, y por tanto las liquidaciones así dictadas es probable que terminen siendo anuladas por ese motivo.

El TSJ de Galicia ha afirmado que es necesaria una adecuada motivación desde el momento en que en la valoración concurran elementos que impliquen la específica singularización del bien a valorar. La observación personal del bien, y la motivación de la razón que apunta a unas condiciones singulares y no de otras se revela en estos casos imprescindible.

El Tribunal Supremo ha ratificado la doctrina del TSJ de Galicia respecto a este método, afirmando que “la aplicación de precios medios no puede hacerse presumiendo la certeza de éstos, sino que requiere la justificación de las razones de su formulación y de su aplicación a los bienes concretos”. Si bien estas decisiones judiciales se refieren a la anterior Orden de 28-7-2011, muchos de sus argumentos podrían utilizarse para atacar las valoraciones realizadas con la vigente Orden de 28-12-2015.

La frecuente anulación de las comprobaciones de valores, y la doctrina del segundo tiro, están provocando graves problemas.

El primero, la practica imprescriptibilidad de la liquidación, pues la anulación no comporta la prescripción, eternizando el expediente de comprobación.

El segundo, la desmotivación del cuerpo de arquitectos y peritos de la Axencia Tributaria, que ven cómo una y otra vez son anuladas sus valoraciones, efectuadas aplicando las órdenes que regulan los medios de comprobación que la Xunta ha ido aprobando en un intento de evitar esas resoluciones del TEAR.

El tercero, la pérdida de confianza del contribuyente en el sistema de comprobación y en las propias valoraciones, lo cual provoca la desvinculación del sistema y la inseguridad de las operaciones en las que, no cabe duda, la fiscalidad es un elemento a considerar para el cálculo de rentabilidades.

Resulta necesario, y urgente, establecer un método de valoración que resuleva estos problemas y tenga vocación de permanencia.