Javier Represas

ceo en kala investments_

El peso y evolución del sector inmobiliario ha estado siempre vinculado de forma directa a la marcha de la economía general. Cuando el inmobiliario iba bien, la economía también. Tradicionalmente, el inmobiliario ha sido uno de los grandes motores que empujaban los indicadores globales de crecimiento y desarrollo económico del país. Desde 2017 el sector ha empezado a salir de la crisis con cierto brío, 2018 ha sido en general un buen año, y además de comenzar a atender a una demanda contenida, la generosa entrada de inversión en el sector ha contribuido a la recuperación y a unos resultados por encima de lo esperado.

No obstante, hay una sutil diferencia con lo que hasta ahora venía ocurriendo: el inmobiliario ha pasado de ser causa a ser efecto. No es atribuible la mejora económica a la mejora del sector, sino más bien al contrario, la reactivación económica ha generado el despertar de éste.

Los precios en 2018 se disparan en términos relativos, hasta un 20% en Madrid, algo menos, 10%-15% en Barcelona respecto al año anterior, y por debajo del 6% en lo que corresponde a la media nacional. Todos ellos indicadores referidos a precios de venta, que se ven empujados al alza fundamentalmente por dos factores, las subida de los precios de alquiler y la vuelta de capital destinado a inversión que durante una década estuvo probando otras alternativas.

Detrás de la subida de precios de alquiler, entre acusaciones a fondos y a sociedades de inversión, en concreto a las SOCIMIs, una simple realidad: la escasez de oferta. Más de dos millones de empleos reincorporados en este período de reactivación con una concentración importante en las grandes ciudades, una década de actividad promotora prácticamente inexistente y adicionalmente, el fenómeno en expansión de los pisos turísticos. Una práctica que aprovecha los vacíos legales para sustraer viviendas destinadas a uso residencial y dedicarla a una actividad económica hotelera para la que no estaban destinados. La propia mejora económica, contribuye igualmente al aumento del turismo interior, pero también la tecnología y la transformación social en lo relativo a consumo compartido y nuevas formas de ocio marcadas por una reactivación incipiente en un entorno de escepticismo. Las entidades financieras han traspasado sus carteras inmobiliarias a fondos de inversión, intentando culminar un proceso de limpieza de balances y huida de hipotecas fallidas. Los mayores de treinta años tienen muy reciente la crisis, los de veinte, tampoco pueden ser compradores en el contexto actual.

El parque de viviendas en alquiler seguirá creciendo, y serán precisamente estas sociedades y fondos las que compitan por ofrecer mejor producto a sus clientes. La competencia, el volumen de los grandes parques de vivienda y la gestión profesional de éstas, serán los tres factores que permitirán un acceso a la vivienda a precio razonable, dejando atrás un modelo en el que decenas de miles de pequeños propietarios alimentaban un mercado de alquiler de igualmente decenas de miles de viviendas, muchas de ellas anticuadas, mal mantenidas, procedentes de herencias, adquiridas en su momento como refugio de inversión o segundas residencias transformadas en pequeñas unidades de negocio. Una gestión a todas luces menos eficiente y una evidente incapacidad de crecimiento y mantenimiento adecuado.

La retribución nula de los depósitos bancarios resultó determinante para que el dinero del ahorro privado volviera de nuevo a la inversión inmobiliaria directa. No tanto como antaño, con una clara componente especulativa, sino de nuevo como valor refugio. Inversión que sin embargo exige una gestión del particular que aún sin tener en cuenta, apenas obtendrá rentabilidades en torno al 3%. Las viviendas turísticas, los alquileres de temporada y las buenas oportunidades a las que haya podido acceder algún comprador en estos años no sostienen los titulares del 9% de rentabilidad generalizada en vivienda adquirida directamente como producto de inversión. Rentas brutas que obvian reformas, gastos de gestión directa, impuestos, períodos sin arrendamiento, reacondicionamientos, mantenimientos y proyección de ingresos en el tiempo. Además es una cuenta francamente sencilla de realizar. La inversión en el sector inmobiliario directa se transformará en inversión financiera a través de las sociedades y fondos especializados. De hecho el sentido de la legislación vigente está directamente orientado a la dinamización del mercado del alquiler y a la protección del pequeño inversor, en línea con la operativa internacional que igualmente apuesta por gestores profesionales compitiendo entre ellos para ofrecer buen producto a sus clientes, en un marco de rentabilidad moderada a sus inversores. Moderada, efectivamente, porque el inmobiliario es un sector tremendamente conservador, que cubre una necesidad básica, y que como inversión está sostenida por activos físicos que bien gestionados pueden arrojar entre un 6% y un 7% de rentabilidad media. Cualquier intento de rentabilizar un parque de viviendas en cifras mayores de rentabilidad, se verá rápidamente neutralizado por la competencia, que sencillamente encontrará más que suficientes los ratios establecidos e inversores dispuestos a invertir con ese retorno. No hay que pasar por alto que el Tesoro Público lleva meses colocando miles de millones en rentabilidad negativa, esta misma semana otros dos mil millones. En los mercados sigue habiendo exceso de liquidez y déficit de confianza. En la seguridad y estabilidad radican los dos principales atractivos del sector a ojos de los inversores. Para el capital foráneo además, los precios todavía con descuento en los que se mueve nuestro país en comparación con otras economías.

En tanto en cuanto se mantengan los tipos bajos, la inflación contenida y las dudas sobre la economía global que penalizan las inversiones alternativas, el mercado de inversión inmobiliaria seguirá caminando hacia la estabilización.