Cerramos el año 2022 con señales de alerta encendidas. Inflación disparada, escalada de tipos de interés y costes energéticos por las nubes dibujan un lienzo que invita, como poco, a mirar con cautela el arranque del nuevo año para el sector inmobiliario.

Las decisiones de los bancos centrales para mitigar la inflación subiendo los tipos de interés afectarán inevitablemente a la economía, de ahí que todas las previsiones apunten a una ralentización en 2023, aunque si ajustes drásticos. Y la experiencia nos dice que cuando la economía estornuda, el sector inmobiliario se resfría…

La inflación elevada y persistente está deteriorando el poder adquisitivo de los hogares, lo que, sumado al encarecimiento progresivo de las hipotecas, derivará en una contracción de la demanda. Financiación más cara significa tensionar aún más la tasa de esfuerzo provocando que algunos perfiles de compra queden fuera del mercado. Las entidades financieras, a las que todavía escuecen los riesgos asumidos con el sector inmobiliario hace casi dos décadas, también endurecerán los criterios de acceso al crédito tanto para compradores como para promotores.

Es inevitable que muchos empiecen a temer a los fantasmas que asomaron hace 15 años, cuando el bloqueo de los sectores financiero e inmobiliario derivó en caídas en el precio de la vivienda de hasta un 40 % de media en España entre 2007 y 2015, según los datos de tasaciones de Tinsa referidos a vivienda nueva y usada.

Sin embargo, el escenario en el que nos encontramos y el que previsiblemente afrontaremos en los próximos meses tiene matices que invitan al optimismo y que descartan cualquier similitud con la crisis financiera precedente:

1. No se espera un bloqueo de la financiación. Las entidades financieras están en una posición mucho más saneada, con niveles de riesgo controlados. Los créditos que financian más de un 80 % del valor del inmueble no llegan al 10 % del total, frente al 18 % que suponían en el pico de la burbuja. Las ratios de endeudamiento en los últimos años han estado equilibradas y el riesgo de impagos se ha limitado con la contratación de hipotecas a tipo fijo.
2. La demanda que ha impulsado la compra de vivienda en esta última parte del ciclo han sido compradores solventes, perfiles para los que va a seguir siendo posible el acceso al crédito. Los jóvenes y ciudadanos con empleos precarios y carentes de ahorro previo ya estaban teniendo dificultades para acceder al mercado de compra y se orientaban principalmente al de alquiler. Cierto es que la incertidumbre con respecto a la evolución de la economía afectará a la propia decisión de compra de los hogares, lo que se traducirá en una moderación de la demanda.
3. Aunque otras alternativas de inversión financiera empiezan a ofrecer rentabilidades más interesantes que en los últimos años, la vivienda sigue siendo un activo interesante ante el escenario de elevada inflación. La compra como inversión, aunque no es la principal motivación que mueve el mercado, seguirá estando presente.
4. Lejos de existir una situación de exceso oferta, como sí ocurría en la primera década de los 2000, el mercado arrastra una situación de escasez. Aún no había dado tiempo a recuperar los ritmos de producción tras la crisis cuando la incertidumbre derivada de la pandemia ralentizó el inicio de nuevos proyectos. Seguirá siendo necesario construir nueva vivienda, ya que la oferta es inferior a la demanda, incluso aunque ésta se ralentice. Cada mercado requiere, por su puesto, su propio análisis, pues no todos son igual de dinámicos, pero, en general, los promotores tienen vendido un elevado porcentaje, si no todo, de lo que entregan este año y los números son también muy positivos para las entregas de 2023. Si hay demanda que respalde los proyectos, las restricciones de financiación deberían ser menos intensas que las esperadas por el lado del crédito hipotecario para la compra.
5. ¿Qué ocurrirá con los precios? La combinación de una oferta limitada y una menor demanda dará como resultado una desaceleración de los precios, sin que desde Tinsa esperemos que se vayan a producir caídas nominales en los precios medios.

Por todo lo expuesto, y pese a la alarma reinante en determinados entornos, pensamos que hay razones para el optimismo, siempre desde una posición de cautela. Los fundamentales del sector (del residencial, pero también del financiero) son hoy mucho más fuertes que en anteriores periodos de turbulencias. Esta vez sí, en España no arrastramos crecimientos en el precio de la vivienda tan intensos como los que han experimentado en otros países europeos, por lo que no es previsible una corrección significativa. Además, la moderación del crecimiento de los precios, especialmente en mercados donde el esfuerzo de compra había alcanzado niveles elevados para el ciudadano medio, es una buena noticia pensando en la sostenibilidad y la salud del sistema.

Así que, con la cautela que exige un periodo de transición como el que se avecina y la confianza de que el sector cuenta con cimientos fuertes para afrontarlo, desde Tinsa deseamos a todos los asociados de APROIN un próspero año nuevo.