En los primeros meses de 2019 se confirma la moderación en el incremento de precios residenciales en España, hasta el punto de que apenas han variado en este período, a pesar de registrar aún un crecimiento anual del 2,9 %. Está estabilización es común a todos los agregados geográficos analizados. El precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) se encareció un 4,9 % interanual en el primer trimestre del año, consolidándose como el décimo trimestre consecutivo con incrementos de precios a nivel nacional. Tras las intensas revalorizaciones de los últimos años, las grandes capitales de Madrid y Barcelona empiezan a estabilizar sus precios, al tiempo que van tomando el relevo otras ciudades principales.

En comparación con un año atrás, Madrid y Barcelona siguen creciendo en el primer trimestre a tasas significativas del 9,8 % y del 6,8 %, respectivamente, pero otras siete capitales registraron aumentos superiores al 10 %: Burgos, Valladolid, Málaga, Zaragoza, Valencia, Tarragona y Palma de Mallorca. No hay que perder de vista, sin embargo, que la subida de los precios a nivel nacional ha sido moderada en los dos últimos trimestres (+0,8 % entre el cuarto trimestre de 2018 y el primero de 2019). Está por determinar en los próximos meses si estamos ante el inicio de un freno en la tendencia positiva de precios, al calor de la incertidumbre económica global.

Si se observa el camino recorrido, la vivienda se ha encarecido en España un 14 %, desde que tocó mínimos en la crisis y se mantiene un 34,1 % por debajo de los máximos alcanzados en 2007. Muestra de que no puede hablarse de una recuperación generalizada en el país es que hasta seis capitales de provincia (Cáceres, Jaén, Lugo, Soria Teruel y Zamora) revelan en el primer trimestre de 2019 el nivel de precio medio más barato desde que estallara la crisis y en otras cuatro capitales la mejora desde el mínimo postcrisis en cada caso no alcanza ni el 1,5 %.

Galicia, sexta CCAA donde menos subieron los precios en el último año

Galicia es la sexta autonomía en la que menos subieron los precios en el primer trimestre de 2019 respecto al mismo periodo del año anterior: un 2,7 %. Un dato que contrasta con el de las regiones más dinámicas en incremento de valores: Aragón, que ha experimentado un alza del 8,6%, seguida por Cataluña, con un 7,8 %, y Madrid, con un 7,2 %.

Si descendemos a nivel provincial, A Coruña es la provincia gallega donde más se han incrementado los precios de la vivienda en la comunidad en el último año: un 5,3 %, cifra que duplica la media gallega y supera en cuatro décimas la media nacional (4,9 %). Entre las ciudades principales en Galicia, A Coruña ostenta el precio más alto de la comunidad gallega (1.618 €/m2), seguida de Vigo (1.355 €/m2), Pontevedra (1.127 €/m2), Ourense (1.097 €/m2) y, por último, Lugo (780 €/m2).

En términos de liquidez del mercado de la vivienda, entendido como el plazo medio de venta de una vivienda, en Galicia sigue mostrándose como un mercado poco dinámico, con 11,3 meses de media, frente a los 8 meses que se tarda de media en España.

Esfuerzos financieros por encima del 20 %

El incremento sostenido del precio de la vivienda y, aunque de manera incipiente, de los tipos de interés se traduce en una progresiva subida del esfuerzo financiero que deben hacer las familias españolas para afrontar el primer año de hipoteca y que de media se sitúa en un 17,1 % de los ingresos familiares brutos (antes de pagar impuestos y otras deducciones). Al igual que con los precios, también en términos de esfuerzo el mercado es muy heterogéneo. Mientras que las ciudades de Madrid y Barcelona empiezan a encarar problemas de acceso con una tasa de esfuerzo financiero bruto que supera el 27 %, en las provincias de Soria, Castellón y Palencia, se destina poco más del 12 % al pago de la hipoteca. Esta tasa es casi la mitad que la registrada en provincias como Islas Baleares (22,5 %) o Málaga (22,1 %), que tienen un importante componente turístico y un mercado de alta gama que amplía la brecha entre el precio medio de la vivienda y los salarios locales.

A mayor precio del activo, menor rentabilidad bruta de alquiler

Este primer trimestre del año, Tinsa ha comenzado a publicar un indicador de rentabilidad bruta del alquiler, analizando toda España con datos provinciales y micro donde hay muestra suficiente, con información procedente de rentas de contratos de alquiler de inmuebles valorados por la compañía. Precisamente, en Galicia, la rentabilidad en cada una de sus provincias: La Coruña (3,8 %), Lugo (3,9 %), Orense (4 %) y Pontevedra (3,8%) se acerca al 4 %, coincidiendo con las estadísticas del Banco de España, a fecha del primer trimestre de 2019.