Principios de año parece ser el momento idóneo para hacer balance y analizar retos de futuro. En el mercado inmobiliario actual, que ha seguido la evolución positiva de años precedentes, sin grandes sorpresas y dentro de un escenario de normalidad, los objetivos a medio y largo plazo están encaminados a lograr el mayor ajuste posible entre oferta y demanda. Si finales de 2018 mostró un escenario marcado por el incremento de las transacciones y la extensión del encarecimiento de los precios de las grandes ciudades hacia la periferia como una gran mancha de aceite, 2019 ha comenzado marcado por nuevas perspectivas dentro de un ciclo expansivo ya iniciado, con la desaceleración económica y unos tipos de interés bajos como telón de fondo.

Sobre la mesa está la necesidad de una mayor colaboración público-privada para crear nuevo stock de viviendas acorde a las necesidades de la demanda, generar más suelo allí donde la demanda está activa para disponer de materia prima para compra y alquiler; agilizar la concesión de las licencias e incorporar la tecnología #PropTech para optimizar los modelos de negocios del sector.

Con respecto a dónde se concentrará el desarrollo del mercado, el crecimiento ya no sólo se concentrará en las grandes capitales sino que otras ciudades como Valencia o Tarragona, que según la última estadística Tinsa IMIE Mercados Locales 4º trimestre 2018 registraron incrementos interanuales de más de un 15 %, intensificarán las subidas de precios, al igual que otras como Granada, Sevilla, Zaragoza o Valladolid.

Hoy desde Tinsa apuntamos cuatro ámbitos que marcarán la agenda inmobiliaria en 2019.

Esfuerzo financiero

Aún lejos de la burbuja, ya que pese a que en Madrid y Barcelona se han registrado incrementos de precios al alza del 50 % desde mínimos la mayoría del territorio español se encuentra en mínimos, sí existen ciertos signos preocupantes en ciertas áreas, con índices de esfuerzo que, de no controlarse, podrían acarrear problemas de acceso para las familias. Es el caso de las ciudades de Madrid y Barcelona, donde ya se está superando una tasa de esfuerzo en términos brutos superior al 25%. Es decir, las familias destinan de media en torno a un 2 7% de sus ingresos familiares anuales brutos (antes de impuestos y otras deducciones) a pagar el primer año de hipoteca. Una situación especialmente difícil para aquellos cuyos ingresos suelen estar incluso por debajo de la media, como es la población joven.

Precisamente en términos de esfuerzo financiero, tal y como se desprende de la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales 4º trimestre, Galicia se encuentra entre las Comunidades que más exigencia requieren para poder adquirir una vivienda. Con una tasa de esfuerzo del 15,7 % se sitúa por detrás de Baleares, Andalucía, Cataluña y Madrid. Si descendemos a nivel provincia, Pontevedra se situaría como la que requiere un mayor esfuerzo y Lugo la que menos.

Precios

Como tendencia general, desde Tinsa prevemos un incremento en el precio medio de la vivienda en España en tono al 5 %, con una tendencia a la moderación del crecimiento de los precios de Madrid y Barcelona, mientras se acentúan las subidas moderadas de otras zonas aún en mínimos. En la comunidad gallega, en concreto, el precio medio de la vivienda registró un incremento del 3,2 % interanual en el cuarto trimestre de 2018. Si descendemos a provincias, confirmamos la heterogeneidad que se ha venido vislumbrando en el resto del mercado, registrando las provincias de A Coruña un 4,5 % y un 3 % de subida frente a las caídas de Lugo y Ourense (un 2,6 % y un 2,4 % respectivamente). Los precios medios se situaron en el cuarto trimestre del año en 1.157 €/m² en la provincia de A Coruña; 1.183 €/m² en Pontevedra; 853 €/m² en Ourense; y 750 €/m² en Lugo.

Compraventas y plazo medio de venta de una vivienda

De la misma manera que se espera un crecimiento en los precios, Tinsa pronostica que las operaciones de compraventa continúen al alza, con el reto de ver si la demanda de primera vivienda puede ir tomando el relevo de la compra de reposición. Como previsión inicial, las transacciones de vivienda podrían incrementarse en 2019 entre un 10 % y un 15 %, con lo que se llegaría al entorno de las 625.000.

El dinamismo del mercado es muy diferente según las ubicaciones. Si el plazo medio de venta de una vivienda en España es de 7 meses, en la ciudad de Madrid se reduce hasta 3. Galicia, por su parte, es la tercera Comunidad Autónoma en la que más se tarda en vender un inmueble (11,6 meses), por detrás de Cantabria (14,6 meses) y Asturias (12 meses). La provincia de Ourense con un plazo medio de venta 16,5 meses es la menos ágil del territorio español en plazo de venta. El resto de provincias Gallegas son algo más dinámicas en transacciones: 11,9 meses en Pontevedra; 11,2 en A Coruña y 9 meses en Lugo.

Obra nueva y sostenibilidad

En aquellos mercados con demanda activa donde la oferta es insuficiente, el reto es otorgar protagonismo a la periferia de las grandes ciudades, focos de suelo disponible para nuevas promociones tras el agotamiento del centro.

En obra nueva, la innovación en materia energética y la sostenibilidad, junto a la proliferación de modelos de hipotecas verdes, se apuntan como tendencias importantes en 2019. Las directrices de eficiencia energética que impondrá la Unión Europea a finales de 2020, por las que los edificios públicos residenciales tendrán que tener un consumo energético casi nulo ha activado grupos de trabajos sobre eficiencia energética. Es el caso del Plan de Acción sobre Hipotecas Energéticamente Eficientes (EeMAP), en el que participan 37 entidades financieras y 23 organizaciones inmobiliarias para establecer unas condiciones específicas y ventajosas para aquellas solicitantes de hipotecas para viviendas eficientes y sostenibles. En España, Tinsa es una de las participantes de este proyecto, que está siendo liderado por Green Building Council (GBCe) junto a Triodos Bank y el Ayuntamiento de Madrid.