El creciente aumento de los tipos de interés, unido al correlativo encarecimiento de las hipotecas variables (referenciadas, en general, al euríbor) está originando que muchos contribuyentes busquen alternativas para minimizar el impacto económico que ello conlleva.

Como consecuencia de lo expuesto, se viene planteado cuál puede ser el efecto del “cambio de banco” en la deducción que se viniera acreditando por inversión en vivienda habitual.

Recordemos que esta deducción se puede aplicar en caso de financiación ajena destinada a la adquisición de la vivienda habitual, cuando esta haya tenido lugar antes de 2013. La deducción se aplica, en concreto, sobre " las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, (…), y demás gastos derivados de la misma. (…)" con una base máxima anual de deducción de 9.040 €. Cuando la inversión se realiza con financiación ajena, la deducción se practica a medida que se va devolviendo el principal y se abonan, en su caso, los correspondientes intereses, siempre y cuando se cumplan los restantes requisitos legales.

A este respecto, la DGT ha manifestado reiteradamente que la novación, subrogación o sustitución de un préstamo por otro, incluso su ampliación, cualquiera que fuera la forma acordada, no implica la conclusión del proceso de financiación de la inversión correspondiente ni agota por tanto las posibilidades de practicar la deducción; solo implica la modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que el préstamo resultante se dedique a la amortización del anterior. En definitiva, en estos casos de sustitución de la entidad bancaria, en general:

1. Las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el segundo préstamo darán derecho a deducción en la parte proporcional del capital que sea atribuible a la amortización o cancelación del préstamo originario destinado a la adquisición de la vivienda habitual (incluido, en su caso, el coste de la cancelación registral hipotecaria).
2. Si hay ampliación del principal y se destina a cubrir estrictamente los costes asociados a la cancelación del préstamo original, también se podrá aplicar la deducción, pero no será susceptible de integrar la base de deducción la parte proporcional que se corresponde con el incremento del principal que se destine a financiar cualquier operación diferente de la propia adquisición de la vivienda.

Un caso distinto sería el de cancelación, parcial o total, de la deuda y contratación, en un momento indeterminado posterior, sin conexión directa con la cancelación anterior, de un nuevo préstamo (aunque sea con la garantía de la propia vivienda). En este caso, se perdería el derecho a la deducción por la amortización y pago de intereses del nuevo préstamo.

En conclusión, la posibilidad de “cambiar de banco”, siempre que la formalización del nuevo préstamo sea simultánea a la cancelación del anterior, permite seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual.

La Dirección General de Tributos -DGT- (en resoluciones vinculantes V0222-23 y V0243-23) ha concluido en este mismo sentido cuando el préstamo bancario original (habitualmente con garantía hipotecaria), se sustituye, no por otro préstamo bancario, sino por un préstamo personal de un familiar (que se podría pactar incluso sin intereses). 

La DGT afirma que la norma no establece ninguna restricción en relación con la procedencia o forma de la financiación (bancaria o no, instrumentada en uno o varios préstamos y, en su caso, con o sin garantías) para la aplicación de la deducción; siendo por ello irrelevante que el préstamo se obtenga de un familiar.

Respecto del nuevo préstamo o crédito y su vínculo con el precedente, la DGT subraya que el contribuyente deberá poder acreditar, en cualquier caso, la conexión con el prestamista, su destino vinculado a la vivienda y la justificación de su devolución. 

Recordemos finalmente que la constitución de préstamos (sean personales o no) está sujeta, pero exenta, de la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, cualquiera que sea la forma en que se instrumenten; y que están exentas de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (documentos notariales) las escrituras notariales que documenten la cancelación de hipotecas de cualquier clase. 

En definitiva, la sustitución de préstamos hipotecarios bancarios por préstamos familiares no tiene costes de tributación indirecta y, además, dependiendo de la fecha en que se adquirió la vivienda, el prestamista podrá seguir aplicando la deducción por adquisición de vivienda habitual.