Inicio este artículo recordando en qué consiste el beneficio fiscal existente en el IRPF.

Las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente pueden resultar exentas, cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter. Cuando para adquirir la vivienda habitual transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará como importe total obtenido en la transmisión, el valor de transmisión, menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.

A efectos fiscales, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, 3 años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual, cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o cambio de empleo u otras análogas justificadas.

Para que la vivienda adquirida constituya la residencia habitual del contribuyente, es preciso que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de 12 meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a 2 años, contados de fecha a fecha, que pueden ser no sólo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual (cabe recordar que durante el estado de alarma por el coronavirus COVID-19, se paralizaron los plazos para el cómputo del plazo de 2 años previsto para la exención por reinversión de la vivienda habitual: así consulta vinculante V1115-20 o V1117-20, ambas de 28 de abril de 2020).

En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida en las condiciones señaladas anteriormente.

Pues bien, a continuación me centraré en el concepto de “reinversión” ya que, si bien la Dirección General de Tributos así como el Tribunal Económico Administrativa Central defienden un concepto físico de la citada reinversión, el Tribunal Supremo acaba de sentar doctrina con un criterio económico, más laxo, a favor del contribuyente.

Históricamente este asunto generó bastante controversia exigiéndose en algún momento, y con base en un criterio muy restrictivo por parte de la administración tributaria, que el dinero concreto obtenido en la venta de la vivienda es el que tenía que invertirse en la compra de la nueva; solo así el contribuyente podría aplicar la exención en la ganancia obtenida en la venta de su vivienda habitual.

Finalmente este criterio se abandonó precisamente porque ni la Ley ni el Reglamento exigen esta identidad total y absoluta entre las cantidades percibidas en contraprestación por la transmisión y las entregadas en concepto de reinversión por la previa compra, lo que dejaría prácticamente vacío de contenido el precepto legal que permite la inversión incluso en los 2 años anteriores a la transmisión. En segundo término, porque el dinero es un bien fungible por lo que carece de sentido la exigencia de que el dinero sea el mismo.

Así lo entendió el Tribunal Económico-Administrativo Central en una resolución de fecha 11 de septiembre de 2014 dictada en unificación de criterio sosteniendo que para la aplicación de la exención, se requiere que el contribuyente invierta en el plazo de 2 años, posteriores o anteriores a la venta, una cuantía equivalente al importe total obtenido por la transmisión. Es decir, no es preciso que los fondos obtenidos por la transmisión de la primera vivienda habitual sean directa, material y específicamente los mismos que los empleados para satisfacer el pago de la nueva, por lo que no debe distinguirse entre que el importe invertido en la nueva vivienda estuviese a disposición del obligado tributario con anterioridad a la transmisión de la antigua o hubiese sido obtenido por causa de esa transmisión.

En conclusión, lo que es preciso es que la cantidad obtenida como consecuencia de la transmisión de la antigua vivienda habitual haya servido para financiar la adquisición de la nueva vivienda habitual o, en su caso, para sufragar la financiación ajena obtenida por el contribuyente para dicho fin mediante un efectivo desembolso del dinero. Ese desembolso real es el que caracteriza la verdadera reinversión en su conceptualización física o material.

Los Tribunales Superiores de Justicia mostraron criterios divergentes aunque mayoritariamente aceptando la tesis administrativa.

Pues bien, la Sala de lo contencioso del Tribunal Supremo en sentencia de 1 de octubre de 2020 (resolución 1239/2020) ha ido más allá resolviendo un recurso de casación: se decanta por la aplicación de un criterio económico del concepto de reinversión.

Literalmente, señala el Tribunal que “por reinversión debe entenderse un acto negocial jurídico económico, dándose la realidad del mismo y cumpliéndose con los períodos establecidos por ley y siempre con independencia de los pagos monetarios del crédito/préstamos/deuda hipotecaria asumida en la nueva adquisición”

A este respecto, el Tribunal Supremo ha fijado la siguiente doctrina casacional: “Para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto –Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio–-, no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble”.

Es decir, pasa a ser suficiente para aplicar la exención por reinversión con aplicar para el dicho fin dinero prestado.

La novedad es evidente, la reinversión se produce aunque se solicite un préstamo hipotecario o de un tercero para la compra de la nueva vivienda incluso sin existir desembolso alguno del dinero obtenido en la venta de la antigua vivienda habitual.

Termino con un ejemplo sencillo que ayude a entender el cambio: en el caso de venta de una vivienda habitual por 300.000 € y compra de una nueva vivienda habitual por otros 300.000€ solicitando para ello un préstamo hipotecario de 300.000€, con el criterio previo no existiría posibilidad de aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual (no existe reinversión física de ningún importe al adquirir la nueva vivienda totalmente financiada, salvo el que se destine en el plazo de 2 años desde la venta de la primera vivienda a amortizar el préstamo hipotecario) y con la situación derivada de la nueva sentencia del Tribunal Supremo, el contribuyente podrá aplicar la exención íntegra de la ganancia existente en la venta de la primera vivienda (reinversión económica: venta por 300.000 € y compra por otros 300.000 €).