El Tribunal Económico Administrativo Central en una reciente resolución dictada el 16 de enero de 2018 y ante una reclamación referida a diversos aspectos tributarios de una permuta inmobiliaria, ha recogido su doctrina sobre ese particular de esta forma:

“Contablemente, el activo recibido se debe valorar de acuerdo con el valor neto contable del bien cedido a cambio, con el límite del valor de mercado del bien recibido si éste fuera menor (Resolución de 30-7-1991 del Presidente del ICAC). Es por ello que las operaciones de permuta pueden dar lugar a pérdidas contables, pero no a beneficios. En el caso que nos ocupa, se da la particularidad de que lo que se permuta es una cosa presente (solar) por otra futura (local). Desde el punto de vista del promotor, la Orden de 28 de diciembre de 1994, por la que se aprueban las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad a las empresas inmobiliarias, regula, en su parte 5ª, norma 13ª, la valoración de terrenos adquiridos a cambio de construcciones futuras.

Si se pacta la entrega de un tercero a cambio de una construcción a realizar en el futuro, se valorará el terreno recibido de acuerdo con la mejor estimación del coste futuro de la construcción a entregar, con el límite del valor de mercado del terreno.

Si se produjeran minoraciones en el coste estimado de la construcción a realizar en el futuro, se procederá a realizar la correspondiente corrección valorativa del terreno de acuerdo con los nuevos hechos. En caso de producirse incrementos en el coste de la construcción a entregar en el futuro, se corregirá el valor inicial del terreno únicamente en el momento que se contabilice la correspondiente venta de la construcción pactada.

Fiscalmente, el tratamiento de la operación es distinto, pudiendo resultar rentas positivas a integrar en la base imponible. Así, el artículo 15 de la Ley 43/1995, del Impuesto sobre Sociedades, establece que se valoraran por su valor normal de mercado los bienes adquiridos por permuta, debiendo la entidad integrar en su base imponible la diferencia entre el valor normal de mercado del elemento adquirido y el valor contable del entregado. La aplicación de este precepto al caso planteado supone la existencia de una renta por la diferencia entre el valor de mercado del terreno recibido y el valor contable (coste) de la construcción a entregar.

Por lo que se refiere a la imputación temporal de la renta, desde el punto de vista del promotor, debemos hacer referencia a la doctrina actual de este Tribunal Económico-Administrativo Central, recogida en resoluciones de 25-6-2004 (RG 1199/2003) o de 17-5-2007 (RG 2720/2005), entre otras. Como señaló este Tribunal, en la citada resolución de 25-6-2004, el apartado del artículo 15.3 de la LIS que ordena que la integración en la base imponible de las rentas a que se refiere este artículo se efectuará en el periodo impositivo en que se realicen las operaciones de las que se derivan dichas rentas, debe ponerse en relación con el artículo 19 de la misma ley a efectos de determinar la imputación temporal de tales rentas.

Y de acuerdo con dicho artículo 19.1, los ingresos y los gastos se imputarán en el periodo impositivo en que se devenguen, atendiendo a la corriente real de bienes y servicios que los mismos representan, con independencia del momento en que se produzca la corriente monetaria o financiera, respetando la debida correlación entre unos y otros.

Y la corriente real de bienes cuando estamos ante una permuta de futura construcción no se produce hasta la conclusión y entrega de tal construcción, momento en que se producirá el devengo del correspondiente ingreso para la promotora.”