Es de todos conocido que La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) estableció un nuevo marco jurídico para la reclamación de daños por defectos o vicios de la construcción, aumentando el número de responsables como agentes de la edificación, señalando la esfera de responsabilidad individual de cada uno de esos agentes y fijando nuevos plazos de garantía y prescripción que sustituyeron al anterior régimen, que hemos padecido, de 10 años de garantía más otros 15 años de prescripción desde que se tenía conocimiento del daño, lo cual en ocasiones llevó al despropósito de una reclamación de defectos de construcción casi 25 años después de entregado el edificio.

Con sus luces y sombras, la LOE ya tiene una abundante doctrina y  jurisprudencia, al margen de la inevitable casuística en este tipo de reclamaciones que convierta a cada una en un “mundo” propio.

1.- Como es sabido, dependiendo de la gravedad del daño o defecto constructivo que aparezca en la vivienda o local adquirido, existen TRES plazos de garantía distintos:

• Un año para los denominados defectos de acabado.
• Tres años para vicios o defectos que afecten a la habitabilidad.
• Diez años para defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.

2.- Como tal plazo de garantía, los defectos que se reclamen  deben exteriorizarse dentro de dichos plazos. Si aparecieran con posterioridad, habrá caducado la acción. Y esta no es susceptible de interrupción.

Comienza a contar desde el acta de recepción sin reservas, en ocasiones este acta no se suscribe, por innecesaria, y pretende el promotor defender como plazo de inicio de la garantía el certificado de fin de obra. Los Tribunales no lo aceptan, alegando que esta omisión no puede perjudicar al comprador, por lo que estiman como fecha la de la primera ocupación.

Por lo tanto, es conveniente suscribir el acta de recepción.

3.-  Una vez que aparezcan los defectos dentro de dichos plazos, y que puedan los usuarios acreditarlo, el adquirente, normalmente la Comunidad de Propietarios, tiene un plazo para emprender acciones judiciales de DOS AÑOS.

Este es un plazo de prescripción (que ahora sí se puede interrumpir).

Una de las novedades que la Jurisprudencia ha traído respecto a la interrupción de la prescripción de dos años, es su carácter no solidario; es decir,  que la reclamación al promotor no interrumpe la prescripción del arquitecto, arquitecto técnico, contratista u otros agentes, (el subcontratista no es agente de la edificación según LOE, por lo que en muchas ocasiones el Juzgado no aceptará nuestra llamada a juicio para su intervención provocada).

Por lo tanto, es aconsejable para la empresa promotora que al recibir una carta, burofax o conciliación de un comprador o de la Comunidad de Propietarios, de traslado de la misma a los demás agentes a fin de interrumpir también la prescripción de estos y que puedan responder de las responsabilidades que en su caso se determinen en el futuro procedimiento judicial. (Sin perjuicio de la acción de repetición de la que dispone el promotor en los dos años siguientes a la sentencia firme que le condene a reparar daños en el edificio).

Ello no impide afirmar que la responsabilidad del promotor si que es solidaria con todos los demás, “en todo caso”, dice la LOE.

4.- Los Tribunales han ido perfilando también la legitimación del presidente de la Comunidad de propietarios para reclamar la reparación de los defectos constructivos, por un lado es amplia la consideración de su capacidad de reclamar daños en elementos comunes y privativos en determinadas condiciones, pero por otra los Tribunales son estrictos a la hora de cumplir los requisitos del acuerdo previo a la demanda.

En este caso el consejo es siempre leer el acta donde la CPP acuerda reclamar para comprobar que se cumplen los requisitos exigidos.

5.- En cuanto a la enumeración de defectos de construcción, siendo esta tan amplia como uno pueda imaginarse toda vez que en ella han de incluirse defectos de habitabilidad, (ruido, humedad, fisuración, olores, desprendimientos de alicatados, separación de tarima de parquet, y un largo etc.), la carga de la prueba de su existencia y de su origen le corresponde a la parte que reclama, a diferencia del antiguo régimen en el que bastaba acreditar el daño para que la carga de probar que no se debía a un defecto de construcción pesaba sobre el promotor-constructor.

Será conveniente entonces repasar el listado de daños, (suele ir acompañado de un extenso informe pericial), y contrastarlo con los que con anterioridad hubieran sido señalados dentro del plazo del garantía, por si alguno de los ahora reclamados no figuraba inicialmente.

En cuanto a las reparaciones propuestas por los demandantes, en no pocas ocasiones los Tribunales aprecian una mejora o aumento de calidad, que no puede ser estimada por la sentencia. Las reparaciones deben guardar relación con las calidades originales, pues en caso contrario habría un enriquecimiento injusto del que reclama.

6.- En ocasiones la demanda se dirige sólo contra el promotor, como responsable solidario, y en esos casos será preciso valorar si conviene “llamar a juicio” a los demás agentes que pudieran tener responsabilidad en los defectos reclamados, mediante la denominada “intervención provocada”.

Arma de doble filo, pues si la sentencia no estima que exista tal responsabilidad, (por ejemplo por prescripción al no haberse dirigido la Comunidad de propietarios dentro del plazo antes visto), las costas procesales de dichos intervinientes pesarán sobre quien les llamó al pleito. En todo caso la sentencia que estime la responsabilidad de dichos agentes que han intervenido provocadamente no es oponible directamente a estos, pues no fueron demandados originariamente, pero los hechos probados servirán para una posterior reclamación.

7.- Por último, en cuanto al contenido de este artículo pues la materia da para mucho más, es conveniente recordar que la LOE declara compatibles con las acciones antes descritas, la acción derivada del contrato, sometida ahora a plazo de cinco años.