Gabriel Rodríguez Calvo

arquitecto - real estate_

El año 2030 suena a futuro por varias cosas. Por un lado sí, todavía no ha llegado. Es una fecha futura. Por otro lado, suena a “agenda 2030”, la del desarrollo sostenible de la ONU. Aquí digo futuro porque la agenda incluye objetivos hacia los que remamos, y que alcanzaremos en un futuro.

Muchos de los que construyen hoy (2022) van a seguir en pie en 2030, no queda tanto tiempo. ¿Pero queda tanto suelo como queremos?

La Agenda 2030 de la ONU recoge 17 objetivos para el desarrollo sostenible. Los que más pesan probablemente sean el 11 y el 12: “Ciudades y comunidades sostenibles” y “Producción y consumo responsables”. En el 11 manda el urbanismo, los planes generales casi siempre. En la aplicación del 12 manda el mercado, y jugamos todos.

Construcción de menor impacto, viviendas e instalaciones más eficientes y sellos de sostenibilidad son casi el pan de cada día de los líderes del sector, su paleta de colores para pintar cada nuevo proyecto. Y ahora que los precios aprietan, también incluye la construcción industrializada (que, de paso, es más sostenible).

¿Y cuál es el lienzo para todas estas pinturas? El suelo. Normalmente, suelo nuevo.

¿Qué dice Europa?

Si miramos el suelo bajo la lupa de la Agenda 2030, se juntan muchos más objetivos a los que atender, lo que implica que hay que andar con mucho más cuidado a la hora de tocarlo.

¿Por qué? Porque el consumo de suelo tiene un impacto mucho mayor que la propia construcción en el medio ambiente. Tanto porque es el punto de partida para la antropización de un territorio, como por el desplazamiento de ecosistemas completos que genera.

¿Y qué pasa aquí?

Si ponemos el ojo en el urbanismo de los últimos años - que no brilla por su agilidad en España - muchos planes cambian su objetivo. Donde antes dibujaban suelo urbanizable hasta donde alcanza la vista, ahora se paran a repensar la ciudad, lo que ya hay. Redensificar, regenerar y recualificar lo existente. Algo así como arreglar en vez de comprar uno nuevo.

Como ejemplo, el nuevo Plan General de Vigo planteaba tres escenarios iniciales, con mayor y menor desarrollo de suelo nuevo en la periferia de la ciudad existente. ¿El elegido? El que se ocupa de rellenar los huecos y arreglar rotos y descosidos, junto con la menor proporción de suelo urbanizable.

A menor escala, ejemplos como el centro urbano de Pontevedra, o el distrito 22@ en Barcelona (de industrial a centro de innovación tecnológica), dan fe de los beneficios que tienen estas iniciativas para las ciudades contemporáneas.

¿Se acaba el suelo?

Si ya en este ciclo inmobiliario, el suelo urbano disponible ha sido uno de los tapones para el crecimiento, parece que todo apunta a que seguirá en esta línea.

Por una parte, el suelo como recurso no renovable y de muy alto impacto, probablemente se vea cada vez más limitado por las iniciativas de desarrollo sostenible. Igual que los combustibles fósiles o el coche de combustión se ven desplazados por alternativas más convenientes para todos, el desarrollo de suelo podría encontrar sus horas más bajas en un futuro cercano.

Por otra parte, la actitud de los reguladores (tanto en Europa como en España), lleva tiempo mirando al futuro, dejando de lado posiciones desarrollistas, propias de la segunda mitad del siglo XX. Cada vez más urbanistas se centran en mejorar lo que hay, en vez de aspirar al crecimiento sin límite.

Nuevas tendencias

No digo nada nuevo cuando digo que la oportunidad está en lo que ya existe. En este ciclo, muchos nuevos promotores se han lanzado directos a la rehabilitación y reforma de edificios existentes. Y no solo los nuevos, sino que algunos clásicos del sector han aprovechado oportunidades de reforma para seguir en el mercado.

¿Es una idea descabellada pensar que, en un par de décadas, ocupará más mercado la rehabilitación que la obra nueva? Y donde digo rehabilitación digo redensificación, reforma integral o todo tipo de mejora de lo que ya existe.

Si van por ahí los tiros, es el momento de adelantarse y adaptarse a lo que vendrá.