Desde el año 2007 el mercado inmobiliario ha mutado en casi todos los aspectos en que podía hacerlo. Uno de ellos (¿el más importante?) es el acceso a financiación, en casi todas las etapas del mercado.

La sacudida de la crisis financiera ha dejado a la banca en una posición muy poco flexible, tanto por la creciente regulación como por una consolidada aversión al riesgo. A grandes rasgos: la financiación para compra y desarrollo de suelo ha desaparecido, los niveles de preventas exigidos a los promotores han crecido hasta suprimir todo riesgo comercial y los requisitos para acceder a financiación se han endurecido para los particulares.

Del lado del promotor, la ausencia de deuda implica un esfuerzo para el acceso al suelo. Para los de menor tamaño, el préstamo promotor se encuentra al final de un largo camino de requisitos, sobre todo comerciales; para las grandes promotoras, la regulación pone tope a la cantidad destinada al ladrillo, reduciendo así la velocidad en los desarrollos y el volumen máximo de producción del mercado.

Del lado del comprador de vivienda, el acceso a una hipoteca es el sueño de unos pocos. La banca ha puesto un techo inamovible en el 80% del precio de compra - concediendo, de media, un 65% en algunos grandes bancos. A esta entrada de al menos un quinto del precio deben sumarse también los gastos de formalización.

Estas cantidades, si añadimos a la receta el estancamiento de los salarios en España, la bajísima tasa de ahorro (5-6% el último lustro) y el precio creciente de la vivienda, hacen que la cuenta no salga para la mayor parte de la población. En esta situación, la compra de vivienda por parte de jóvenes ha desaparecido, en favor de la vivienda de reposición.

La alternativa

La velocidad y el volumen que ha alcanzado la promoción inmobiliaria en los últimos cuatro o cinco años ha llevado a muchos a pensar más allá de lo habitual. Ante el escollo de la falta de deuda, los promotores e inversores han acudido a beber de fuentes alternativas a la banca. La fuente más frecuente son los fondos de deuda, financiadores sometidos a su propia gestión del riesgo y ajenos a la normativa que aprieta a la banca. La generalización de esta alternativa ha llevado al crecimiento de este mercado, con la aparición de nuevos financiadores y la consolidación de los existentes.

En el lado del comprador de vivienda, la disrupción es mayor, al ser menor la paleta de alternativas a la deuda bancaria. Si bien muchas personas podrían acceder a una hipoteca por su buen perfil de riesgo, las grandes cantidades de la entrada siguen suponiendo un escalón insalvable.

Para salvar este gran salto nacen agentes como Vidoqui. La startup española permite acceder a la compra de vivienda reduciendo la entrada al 5% del importe de compra. Este modelo, replicado por otras empresas, incorpora a un inversor que colabora como agente intermedio en la adquisición de vivienda. Durante los primeros años desde la compra, el propietario paga un alquiler por la parte de la propiedad que todavía mantiene el inversor. Además, los pagos permiten al propietario ir adquiriendo progresivamente el resto de la vivienda, hasta que el inversor intermediario no es necesario y puede acceder a financiación bancaria por la parte restante de la vivienda.

Estos nuevos modelos suponen una disrupción al modelo tradicional de financiación. Las alternativas a la banca requieren de un cambio de mentalidad, a la vez que generan nuevos modelos y nuevas posibilidades de negocio; puertas abiertas en un momento en que la revitalización del sector se ha encontrado con la puerta cerrada (o no lo suficientemente abierta) de la banca.